存量房贷利率何时调整 萧山多家银行表示：暂未接到正式通知

从去年下半年开始的“提前还贷潮”持续至今，“提前还贷难”多次登上热搜，受到广泛关注。近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

消息发布后，不少购房者迫不及待地想知道：是不是存量房贷利率要开始调整了？为此，记者电话采访萧山多家银行网点咨询，得到的回复述基本一致：暂未接到正式通知，如有正式要求或方案，银行将第一时间跟进并做好贯彻落实，客户也可以关注银行公众号、官方网站等，或定期咨询客户经理和贷款经办行。

根据媒体报道，记者在杭州主城区多家银行网点进行求证，得到的回复也基本一致：暂未接到正式通知，将持续关注政策动向，根据政策要求及时做好贯彻落实。

当年7折利率优惠能否重现

业内人士：不会出现一刀切做法

“其实我买的第一套房，享受过存量房贷利率下调，当时是打了7折，这次不知道会不会有这样的好事发生？”小胡告诉记者，2009年时，他的一套杭州城区老破小就享受过存量房贷利率优惠，折后利率连4%都不到。

确实，降低存量房贷利率有过先例。2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍。

尽管房贷客户希望存量房贷利率打折的意愿强烈，但业内人士认为，“直接打折”的做法不太可能。

某国有大行浙江省分行高级经理接受记者采访时表示：“央行发声是按照市场化、法治化原则，我判断存量房贷利率调整会有一个过程。”他指出，与当年相比，现在房地产调控政策是“因城施策”，不同城市的房贷利率相差很大，因此不太可能出现一刀切打折的做法。

招联首席研究员董希淼指出，降低存量房贷利率，并非房贷利率“一降到底”，综合考虑各方诉求，阶段性、部分下调存量房贷利率更为可行。在执行过程中，可以不用区分地域、首套房还是二套房、固定利率还是浮动利率，各地可以通过市场利率定价自律机制来召集银行商讨，形成一定的标准并加以实施。

也有业内专家表示，实际要落地面临着一定的困难。从银行方面来看，房贷资产属于优质资产，目前银行的利差收紧，主动下调存量房贷利率的动力不足。

在提前还贷和下调利率之间，实际上是有协商空间的。上海金融与发展实验室主任曾刚认为：“如果客户把钱还掉，对于银行来说，这笔优质资产就彻底丧失了。适度下调利率后，虽然利率减少了，但银行这笔资产还在。不然客户提前还贷了，银行要再去找一个新客户很难。因此，下调利率对于银行来说是更好的选择，对于客户来讲也达到了降低成本的目的，这是双赢。”

购房者期待细则文件早日出台

专家建议：分三档实施下调

目前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。

2023年6月20日，中央人民银行公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR较5月均降低了10个基点。自2021年底至今，一年期LPR已累计下降30个基点，五年期以上LPR已累计下降45个基点，已降至历史低位。

“99%的房贷选择了浮动利率机制。”邹澜表示，尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。

据介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

易居企业集团CEO丁祖昱表示：“购房者提前还贷的原因有很多，其中一点是房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大。目前，多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20基点，而两年前的购房者还在以动辄+50基点、甚至+100基点以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1个—2个百分点。”

随着新增房贷利率的降低，前两年在房贷利率高点买房的购房者也呼吁“存量房贷利率”可以降低，减轻购房者还贷压力。

当前，很多购房者都在期待细则文件早日出台，毕竟前两年房贷利率高企，杭州首套房贷利率最高点一度达到6.3%，现在已降至4%。

董希淼此前曾表示，根据央行表态，存量房贷利率调整可有两种做法，即直接降（变更合同条款）和间接降（贷款以新换旧）。日前，他接受记者采访时建议，可根据房贷利率水平分三档实施：到2023年1月1日，房贷利率在6.0%以上的存量房贷可打85折，或下降100个基点；房贷利率在5.5%—6.0%之间的存量房贷可打9折或者降60个基点；房贷利率在5.0%—5.5%之间的打95折或者降30个基点。在降低利率时，银行无需与借款人重新签订纸质合同，可采取此前贷款基准利率转为LPR利率时的做法，即向符合条件的借款人发送信息确认即可。而所谓阶段性，则可将时间暂定为三年，三年之后可以根据实际情况再做研究。

此外，业内人士普遍建议，央行可以适度通过市场利率定价自律机制，减轻银行负债端成本，减轻银行息差收窄的压力，对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响。“亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。”董希淼表示。