杭州，不会浪费这一次危机｜叶建英

大家看到了，就在昨天。仅仅到了昨天晚上，六部委就已经全部发文，支持「救楼市，救房企」。

动作之快，态度之明确，史无前例。

上上下下都松了一口气。然后，要泼冷水的是，很多人仍然没有看清。救市前，我们没有看清高层的苦口婆心，救市后，我们仍然没有看清高层的坚韧决心。

这不是一场简单的危机，甚至，到目前为止，这仍然是高层对促进中国房地产转型的一个「阳谋」。

大家应该把金融委会议的内容读完整：

「关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。」

关键在于这里，即使到了今天，高层仍然没有放弃对房地产的调控目标，仍然要求向新发展模式转型。

对于大多数城市和房企来说，这仍然是一场正在持续的危机。

而现在，当中国大多数城市的人口已经负增长的时候，我们已经不需要关注大多数城市了，我们的希望在杭州等少数几个城市。

杭州是中国首个真正大规模实施土地招拍挂的城市，杭州也曾经多年位列全国房价第一。在全国各地陆续跟进以后，杭州模式造富了多个地方政府，也造富了一批炒房客。

而今天，杭州模式已经很难再造富地方政府，杭州能够造富的是会流动的高精知识分子。

杭州，不要浪费这一次危机，这是G20后和亚运会后，杭州最大的一次城运。

从全国到杭州，我们讲三点：全国楼市的危机，杭州房企的蛰伏，阿里平台的鲸落。

1 

金融委会议有一句看上去很重的话：「必要时进行问责。」

有企业的，或者正在育儿育女的，只要想一下，如果问责能够管用的话，那你的员工和孩子还能不听话，还能不好好工作，不好好读书。

如果问责管用的话，那还要市场经济干吗？

金融委会不明白这个简单的道理吗？爸爸妈妈训了一顿，会不明白自己的孩子不是「985」的料吗？

中国房地产发展的旧模式已经走到头了。

三个事实与三组数字：

第一个，全国性的房产潮，随着全国大多数城市人口的负增长，一去不复返了。

一个细思恐极的数字。2021年，全国人口只增长了48万，这其中，杭州都市圈的杭州和绍兴两市就增加了33.4万，如果加上宁波，那么是47.4万。

全国大多数城市的人口已经负增长了。

与西方国家不同，在今天中国的城市，你是基本上看不到流浪汉的，所以，放到全中国整体来讲，中国人根本不缺房子，而当人口进入负增长以后，房子更是多出来的。

第二个，高周转的大房企，随着中国房地产开发体量的冲顶，没有「下家」可以吃了。

靠周转赚大钱的，最后都会走到绝路。长租公寓是怎么爆雷的，因为没有那么多的「下家」了。传销和庞氏骗局是怎么爆雷的，因为没有那么多的「下家」了。

高周转的大房企，长租公寓，传销，庞氏骗局，都有一个共同的特点，他们的存活时间，取决于又多又快的「下家」。

然而，中国的商品房市场到了2017年左右冲顶以后，已经开始走下坡路了，已经找不到更多的增量了。2017年，中国房企的开发总量是17亿平方米，到了五年之后，2021年，中国房企的开发总量是16.5亿平方米。

没有虾米可以吃了，「大鱼」的如意算盘是可以吃「小鱼」。然而，房地产和工业品不同，和数字经济更加不同，房地产的数家独大天然不可能。

因为，房地产是长在地上的，是不动产，是无法流动的物理资产。

中国的房企都在冲百强，都在冲千亿，好像没有纳入百强榜的房企都将被行业淘汰一样。事实上，3亿人口、已经过了房地产开发热潮的美国，仍然有着250家左右的上市房企，而14亿人口的中国，还仅仅只有200家左右的沪深港上市房企。

房地产业既然不可能过度集中，而总的开发体量又已经冲顶，这就意味着靠高周转做大的「大鱼」只能缩身，只能把自己变成小鱼，所以「恒大们」要活下去，只能变成「恒小」。

第三个，关于中国经济已经被中国房地产业绑架的问题。

衣食住行中的每一个，都会是持久永续的行业，毕竟，我们每个人都在梦想住大房子住好房子。

今天的房地产业，也当然还是支柱产业，但是房地产业绝对不是国与国竞争的实力体现。

为什么我们会把房地产业看作是「夜壶」，因为，在真正国与国的竞争面前，房地产，甚至是城市化率都是拿不上台面的。上世纪80年代，朝鲜的城市化率就一度超过80%了。

在中国500强中，房企多年占据10%以上，而在世界500强中，中国房企竟然占了8家，这在房企看来是一个成绩，在学界和高层看来，只能是一个笑不出来的笑话。

既然朽木不可雕也，迫使房地产业转型是坚定方向，那么，这么热烈的救市之下，会产生什么呢，特别是会对杭州产业什么影响呢？

2

答案是，越来越多的资金，越来越多的房企，越来越多的购房者会选择杭州。

全国人口负增长的背景下，地方政府是不能搬家的，但高精的中青年知识分子可以搬家。

货币放水和大幅贬值是明摆着的，无论是你借来的钱，还是赚来的钱，只有放在像杭州这样少数的城市，才是安全的，才是保值，才是有可能赚钱的。

再说三个理由：

一，杭州是新一线城市中房地产调控最严格的城市。

杭州楼市当然也已经趋冷，但杭州楼市的调控比任何一座新一线城市都要严格。

论地方政府的救市，杭州的工具多的是，只要放宽去年「85”新政以后严格的限购政策，杭州楼市马上就会活跃起来。（点击这里了解）。

二，杭州是对年轻知识分子非常友好的高性价比城市。

杭州市区曾经很小，也正是因为当年的小，给了今天的杭州超大的发展空间。在很多人的传统印象中，杭州是一座高房价城市，但事实上，在很多新一线城市和长三角的城市中，杭州恰恰是一座高性价比的城市。

杭州，有的是快速路通勤半小时左右、房价在1.5万元以下的房子，有的是房价在2万元左右已经开通地铁的房子。

在浙江，很多县城的房价都比杭州这些区域的房价高。

在长三角，我们也比较过，新杭州人比新南京人的置业门槛要低得多。（点击这里了解）

三，在前几年偏面追求高周转的房产开发热潮中，浙商和浙江房企只是蛰伏，只是失去了规模，但有的是经营和品质上的实力。

风雨飘摇的房企，集中在粤系，闽系，和川渝系。

当全浙江最具人文理想、最有产品主义、最不怕风险的那位浙江地产商人，都已经成为轻资产开发管理的绝世高手的时候，浙派房企就是今天中国楼市相对最轻松的那一批人。

况且，在杭州去年的第三批供地时，已经有蛰伏在行业外的制造业企业重新进入房地产。

那些正在缩身的高周转的「大鱼」，也会发现，即使到了楼市寒冬，杭州的房子流通性比其他城市好多了，很多城市，连亏了钱都没人来买那才是真正要命的。

对于杭州来说，全国性的救市，刚好是给了杭州在「一城一策」中主动出击的最好理由，是杭州与其他城市抢人口抢资金的绝佳机会。

我们将看到又一次大开大合的杭州：放宽针对大学生、新落户杭州人的限购，放松改善区域的限价，大量供应地铁和快速路周边的宅地。

3 

从去年下半年开始，杭州不仅遇到了全国性房地产调整，也遇到了国家对互联网平台管控的强监管。

坊间的传言，和优化的员工，越来越多。

需要分辨新阿里和老阿里，马老师和阿里系。

如果我们看得深远一些，可以发现，祖籍嵊州的马老师，和土生土长的宋教父，都是化拳于无形的高手。

有新阿里与阿里系，有新绿城和蓝城系，都是我们这个时代最优秀的企业。

杭州也要抓住国家对互联网平台管控的强监管下鲸落的机会，把数字经济和实体经济结合起来，把数字经济和其他几个行政区结合起来。

有多少个蓝城平台，就可以有多少个阿里平台。

萧山，富阳，钱塘，都可以加油了。

说到底，一个地方房地产的未来在于经济，于城市是这样，于国家也是这样。

今年2月，杭州提出要跻身国内一线城市。

这是继南宋定都杭州之后，900年来杭州对自己的最高最清晰的一次定位。

我赌杭州能赢。