杭州今年首批地的两大彩蛋和八大看点 | 叶建英

等啊等，杭州今天终于推出今年的第一批集中供地的。

信息量之大出乎预期，我们从新房限价、供地结构和出让规则三个方面详述八大看点。

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看点一，杭州限价体系新一轮大调整，奥体宅地意外降价。

对于购房者来说，最关心的还是限价，如同我们此前预计的，这一批次有多宗宅地上调限价。总体来说，58宗可售涉宅地块，有19宗上涨限价，有35宗维持原限价体系，而令人意外的是有4宗地块的限价下调。

这4宗限价下调地块分别为奥体两宗，临安一宗，崇贤一宗。临安和崇贤的下调还能理解，但奥体核心区的两宗地块限价下调出乎意外，这两宗地块边上的滨江嘉品，限价4.7万，最后一次摇号是2021年的1月27日，227套房源有4474户登记，中签率仅5.07%。

这说明，杭州楼市为活跃摇号氛围提前安排了两个彩蛋。

△ 首轮出让限价下调地块

看点二，限价上涨的19宗地块，多集中在近郊。

主城区中，西湖区翠苑从5.8万上涨到5.86万，滨江区东冠从3.8万元上涨到4万元。

萧山区，临浦从1.61万元上涨到1.7万元，萧山区的戴村从1.61万元上涨到了1.773万元，宁围两宗宅地从3.35万元上涨到了3.4万元。

余杭区，良渚新城从2.71万上涨到2.91万元，闲林联荣从2.2万元上涨到2.411万元，好运路宅地和金昌路宅地从3.05万上涨到3.12万，瓶窑集镇的宅地限价从2.4万元上涨到了2.95万元。不过瓶窑宅地容积率仅1.2，可以做洋房。

临平区，开发区两宗宅地限价从2.2万上涨到2.26万元，星桥的两宗宅地虽然容积不一样，但都差不多涨了1050元。

钱塘区，河庄文体中心宅地限价达到了2.27万元，不过，也是一块低容积率地块，还算不上有明显的限价上调。新湾宅地的限价从1.8万元上涨到了1.93万元。

富阳区仅出让两宗地块，限价没变。

临安区也仅出让四宗地块，其中青山湖宅地限价从2.52万上涨到了2.59万元。

△ 首轮出让限价上涨地块

看点三：有10宗此前没有宅地出让的新板块出台了新的限价标准，都基本符合现有的限价体系。

这10宗地块分别是：

四季青限价6万元，参照杭凤府的60800元，这个6万元还是基本不变。

江干科技园这一宗宅地，在限价33000元的丰收湖的西南，也算是一个新的地块，比丰收湖高了400元，可以算是基本没变。

七堡限价5.3万元，这宗地块在杭高钱江校区附近，位置上位于四堡和九堡之间的，价格上也位于6字头的四堡与接近4万的九堡中间，也算是基本没变限价体系。

萧山的未来总部社区，两宗宅地限价3.15万元，配套上略差于宁围集镇，限价上也略低于宁围集镇，基本没变。

萧山的闻堰，限价30860元，相比蜀山的30000元来说，这里距离滨江更近，只涨了860元也是合理的。

临平的翁梅，限价26600元，相比乔司30000元和临平新城28500元的限价，这个价格虽然略低，但位置上也要略逊一筹，所以，基本也还是维持现有限价体系。

余杭区的黄湖，出让一宗乡镇宅地，限价15200元，相比周边乡镇的限价，如金色池塘，这个限价也基本符合现有体系。

萧山的新街北单元，位于新农都市场北侧，限价2.7万元，离地铁更近，相比通惠路附近的宁围来说，性价比更高，但与新街集镇来说，限价没变。

△ 首轮出让新亮相地块

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看点四，杭州继续保持去年大量供地的原有节奏。

与去年全年比较起来，2022年的第一批次大概相当于去年全年的三分之一，去年全年杭州十区涉宅用地成交134宗（不含租赁用地），总可建面积1658.3万方，这一次，杭州虽然推出了58宗涉宅地块（不含租赁用地），但平均地块面积较小，总建筑面积在560万方左右。

2022年的第一批次供地规模出乎市场预计，相当于去年第三批次的1.5倍。这里面有两个原因，一是，去年除了除了三次集中供地以外，年初也曾零星供地，也可以看作去年相当于有四次供地。二是，今年的第一批次供地相比此前预计的要迟。

看点五，杭州的楼面地价基本维持不变或微降。

58宗涉宅地块中，有19宗地块的限价上调。如果按10%的溢价来算，这一次的整体平均楼面地价约15675元/㎡，相比去年全年的平均楼面价15989元/㎡，这一次的实际楼面地价将略有下降。

限价上调，地价下降，这意味着开发商的利润空间有所上升。

看点六，供地结构大幅向郊区倾斜，萧山、余杭和临平三区成为供地大户，近郊楼盘竞争加剧。

58宗商品涉宅地块中，主城区供地偏少，上城、拱墅、西湖、滨江四个主城区共挂牌11宗、593亩，萧山、余杭和临平三区成为供地大户。

除去1宗租赁用地，萧山仍有15宗宅地出让，总建筑面积达到了约151万平方米，而萧山、余杭和临平三区总的建筑面积达到366万方，占了这一批次供地总建筑面积的65%。

去年85新政以后，杭州楼市的中低价房源已经屡屡流摇。这一次，虽然上调了多宗近郊地块限价，但粥多僧少，供过于求，近郊楼盘的竞争将加剧。

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看点七，土拍规则更有利于实力房企拿地，也更有利于控制地价。

在土拍的规则上，这一次杭州取消了勾地，直接挂牌。20%保证金将大幅提高地块报名门槛，制约了房企报名竞买地块的宗数规模，从而降低了每宗块地竞拍的激烈程度，有利于进一步稳定地价。

同一时间点5宗地块同时开始竞价，且5宗地块为不同区域的方式，将最大限度地分散地块竞争，控制地块地价。

在摇号阶段，竞买房企在溢价率10%-12%区间内给出最后一次报价，相比苏州等地，幅度也是较小的。

看点八，定品质更具实操性。

虽然从去年开始，各个热门城市土拍都提出了定品质，但很多出让部门的定品质要么以规定的太细，要么规定多是绿色建筑，开发商不一定有实操性，而购房者也不一定买单。

杭州吸取了这些教训，更有简单，更具操作性。重要的就是两点，一个是要求建筑层高3米；另一个是要求建设4米高的架空层。层高3米以前往往是豪宅标志，而4米高的架空层也为小区居民提供了更多的公共活动空间。

附：2022年杭州首批集中土地出让地块信息：