堰里说法⑥ | 物业交付后，业主委员会成立前，开发商能否选聘新的前期物业公司？
更新时间：2023-07-12 14:02:34 内容来源：
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本期主题
物业交付后，业主委员会成立前，
开发商能否选聘新的前期物业公司？
案情简介
某开发商与B物业公司签订《前期物业管理委托服务合同》，约定：某开发商选聘B物业公司对某小区提供前期物业管理服务，合同期限自双方签字生效后至业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。但后来因B物业公司不再承接和继续经营市内业务，开发商决定与B物业公司协议解除双方签订的《前期物业管理委托服务合同》，由于小区仍未成立业主大会，开发商采取公开招投标的方式选聘新的物业公司。
后某开发商通过公开招投标的方式选聘A物业公司作为小区前期物业服务企业。该中标情况已报经市住房保障和房产管理局登记备案。随后，某开发商与A物业公司签订了新的前期物业服务合同。
在此之后由于吴某、林某拖欠物业管理费，A物业公司起诉追讨，诉讼中吴某、林某提出一个观点：物业交付后，选聘物业公司的权利归全体业主所有，某开发商重新选聘前期物业公司的行为违反了《中华人民共和国物权法》第76条（已失效，现为《中华人民共和国民法典》第278条）的规定，其与A物业公司签订的前期物业服务合同应属无效。
争议焦点
上述案情的争议焦点是：物业交付后，业主委员会成立前，如果原来的前期物业公司退出，新的前期物业公司能否由开发商公开招投标选聘？还是必须由业主共同表决选聘？
法院判决
法院认为，某开发商与A物业公司签订的新的前期物业服务合同合法有效，其主要认定如下：
根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而“前期物业”指的是物业出售后至业主委员会成立并选聘物业公司或其他管理人之前这一期间的物业管理。经查，小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业公司。故某开发商作为小区的建设单位，在B物业公司退出小区后，在小区业主委员会尚未成立并选聘物业公司前，可以通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业公司。某开发商通过公开招投标的方式选聘A物业公司作为小区新的前期物业公司，并与之签订了新的前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。
法律分析
《中华人民共和国民法典》第940条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，对于业主委员会成立之前，前期物业服务合同期限届满或者前期物业公司退出，这种情况如何处理，则缺乏明确的法律规定。现结合司法实践，对不同的情况做一些解读，仅供参考。
1.前期物业服务合同期限届满后，前期物业公司继续提供物业服务有无正当性
这是最常见的情况，前期物业服务合同期限届满，但是业主委员会尚未成立，小区业主对于现有的前期物业公司也没有提出解聘或者续聘的意见，同时前期物业公司也继续提供服务，那么此时该前期物业公司提供的物业服务是否正当？如果正当，其正当性依据又是什么？
对于这种情形，《中华人民共和国民法典》第948条作出了规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”基于该规定可知，前期物业服务合同期限届满并不当然意味着合同终止，前期物业公司如果仍实际提供着物业服务而小区业主无异议且接受，那么原物业服务合同可以继续有效，只不过变为可以随时解除的不定期合同。
2.前期物业服务合同存续期间，建设单位是否有权解聘前期物业公司
前期物业服务过程中，没有法律明确规定的两个特殊情况是“提前解聘”和“重新选聘”。这里先谈谈“提前解聘”。
我们倾向于认为，建设单位无权解聘前期物业公司，理由如下：
《中华人民共和国民法典》第939条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
从前述规定可知，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，合同效力及于全体业主。物业交付之后，前期物业公司的解聘、选聘已经成为全体业主的共同权利（《中华人民共和国民法典》第278条的规定），建设单位只能作为业主之一（如果它还自持部分物业的话）发表意见，但无权直接代表全体业主的意思表示来提前解聘前期物业公司。
3.前期物业服务合同届满或者原前期物业公司退出，建设单位是否有权自行选聘新的前期物业公司
上一点谈了“提前解聘”，现在谈谈“重新选聘”。这个情形正是本案例中的情形，原来的B物业公司由于不再经营该城市的业务，客观上需要退出小区的前期物业管理，应由谁来选聘新的前期物业公司？
我们倾向于认为，原则上选聘新的前期物业公司确实应该由全体业主共同决定，但是在原来的物业公司退出后，如果小区仍然未成立业主委员会，也没有召开业主大会选聘新的物业公司，那么为了避免小区的物业管理断层，由建设单位通过公开招投标选聘有资质的物业公司作为新的前期物业公司，选聘之后小区业主也未提出异议的，不违反法律规定，应认定有效。原因如下：
一方面，如果小区成立业主委员会的，按照《中华人民共和国民法典》第940条的规定，业主委员会与业主大会选聘新的物业公司，与物业公司签订物业服务合同，这时候实际上已经不再是“前期物业管理”了，不需要讨论“重新选聘”这一问题。而如果小区未成立业主委员会，也并不妨碍全体业主行使《中华人民共和国民法典》第278条规定的对前期物业公司的解聘、选聘的共同权利，如果全体业主针对重新选聘前期物业公司进行表决，并且取得法定数量业主同意的，表决的结果直接作为选聘新前期物业公司的依据。
但另一方面，由于小区物业管理的现实状况复杂多端，在业主委员会未成立的情况下，召集全体业主表决且征得法定数量业主的同意，实际上是很难完成的操作。如果执着于全体业主选聘新的前期物业公司，可能根本选聘不出来。所以司法实践中（如本案），如果小区一直未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的前期物业公司，那么建设单位依法通过公开招投标选聘有资质的物业公司作为新的前期物业公司，选聘之后小区业主也未提出异议的，不违反法律规定，应认定有效。
法律规定
1.《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2.《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3.《中华人民共和国民法典》第九百四十条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
4.《中华人民共和国民法典》第九百四十八条
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。