法院：解约不能“任性” 莫钻法律空子

■记者 蒋超 通讯员 萧法

签订了五年托管合同的乙方，在合同履行期间提出解除合同，并声称自己有民法典“撑腰”，法院会怎么判？前不久，萧山区人民法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案，判决结果“令人舒适”。

2017年9月，老李夫妇与某中介公司签订了一份租期长达5年的《房屋出租托管合同》，约定将名下一处房产交给中介公司托管出租，租金支付方式为季付，期限从2017年10月8日至2022年12月7日。合同还约定，若中介公司出现违约行为，需向老李夫妇支付2.7万元违约金。

签订合同后的前几年，中介公司一直在按约履行托管合同，老李夫妇每季度都能收到相应租金。

到了2020年4月，中介公司突然向老李夫妇寄去了一份解约函，并停止支付老李夫妇租金。中介公司在解约函中表示，公司受疫情影响，生意惨淡，要求解除合同，并愿意赔偿老李夫妇合同约定的2.7万元违约金。老两口一商量，当即向中介公司回函，表示不同意解除合同，并认为中介公司作为违约方，不能单方面解除合同。

双方经过几番沟通，未达成一致意见，2021年2月，中介公司将老李夫妇诉至法院，要求解除案涉房屋租赁合同。

庭审中，中介公司负责人表示：“我们想提前解约，是考虑到疫情影响，以及公司以后的生存发展。如果强行维持合同，拖久了对双方都没有好处，还不利于房屋的管理、维护等。”该负责人还称民法典可以给自己“撑腰”，其中第五百八十条赋予了合同违约方通过向法院起诉解除合同的可能性。

法院审理后认为，根据市场现状来看，中介公司作为专营房屋出租的企业，具有专业的团队和管理模式，若继续履行合同，仍旧能产生经营收益，实现合同目的，既不会产生过高的费用，也不会产生双方当事人利益关系失衡、有失公平的结果，更不会构成“合同僵局”。中介公司在剩余租期较长的情况下，因经营战略调整，强行要求解除案涉租赁合同，系转嫁商业风险，违反了诚实信用原则和公平原则，故判决驳回了中介公司的诉讼请求。

法官说法：

民法典颁布前，合同解除权作为合同履行过程中一项至关重要的权利，一般被认为属于守约方所享有，在守约方不同意解除合同的情况下，若不存在情势变更、显失公平情形，则双方之间的合同需要继续履行。

民法典施行后，中介公司提及的第五百八十条确实在一定程度上赋予了合同违约方解除合同的可能性。但是，违约方若想据此条规定解除合同，存在着严格的限制条件，如需要举证证明合同没有办法继续履行、合同内容不适合强制履行，或者继续履行合同的代价过高等情形。

还应注意的是，即使存在上述情形，在未经守约方同意的情况下，违约方只能通过法院或仲裁机构来主张解除合同，而不能以发函或发短信等方式实现诉求。

本案中，因为中介公司无法证明与老李夫妇之间的《房屋出租托管合同》存在民法典第五百八十条所规定的三种情形，所以法院判决驳回了其诉讼请求。