旧模式与新居住，一场带有反思色彩的命题讨论

一场心平气和地对「房产行业正面临严峻挑战」命题的自觉探讨，可能是中国房产业在增量到存量的转变中，不得不经历的理性驻足。

在二手房参考价、「三线四档」、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列因素的叠加影响下，一线城市和大部分二线城市的二手房成交量出现大幅度下降。极速的市场下行带来悲观的行业预期，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业的洗牌调整似乎不可避免。

开发商的情况同样不容乐观。过去 20 多年习以为常的高杠杆、高周转、高回报模式不可持续。一些头部房企的风险也开始暴露，下一步的风险演变与处置方式仍待观察。

尽管如此，这仍是一场难而正确的调整。

在行业原有的金融与投资属性被政策压制后，浴火而新生的民生与消费属性正是下一个时代的住房核心形态。在这样的背景下，居住服务业将成为经济的新兴增长点，而其所衍生的细分服务模式，或将成为我国未来创造就业的核心产业之一。

旧模式无法诞生新未来

在这场带有反思色彩的讨论中，有些人充满理性，有些人则从原罪论的视角审视着中国房地产行业在成长过程中，特别是其成长初期所发生的一切。但不论哪种视角，有一点谁都不能漠视：近半个世纪以来，发生在城市的这场居住革命，仍在发挥着其持久而深刻的影响力。

40 多年前，中国城市居民还住在以「单位」为领地的宿舍楼里。那个时候政府的一句口号是「安排人民生活」。被安排的人们排着队等待分房，这种状态的稳定程度一度让人不敢去想象没有了「单位」将会如何。

1998 年，面对东亚金融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化。而后，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础。

总的来说，过去 20 多年是我国房地产市场超高速发展的时期，是真正的「黄金时代」。过去 20 年商品住宅销售额累计 112 万亿，超 9 亿城镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，住房存量面积超过 350 亿平方米，户均住房套数大于 1 套，城市家庭住房自有率超过 85%，人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平方米增加到约 40 平方米。

从数据来看，中国住房模式取得了巨大成就，但回到这场反思中，我们能看到一些问题愈发突出、不容忽视。

在 15 年前进入房产经纪行业的付灵灵眼中，这曾是个野蛮生长的行业。

付灵灵是北京链家第一批「真房源」经纪人，也是经纪人合作网络、门店互评、师徒制等合作机制的首批参与者；对比自己入职那年，无论是对行业还是公司来说，这都是巨变的 15 年。她认为，如今规范化与标准化的服务，正是从交易为王到服务为本转变的最好体现。

「从交易为王到服务为本」，这既是中国房产市场从旧模式到新未来的转变，也是居住服务领域进入品质服务时代的特征。

在反思后探寻未来

随着存量时代的来临，房地产会从投资开发行业变成居住服务行业，会从生产驱动型行业变成消费驱动型行业，以人为中心的住房需求和品质服务的全面升级将成为时代的主旋律。

同样，住房问题的主要矛盾也已经从供给不足，转变为存量时代所面临的三个全新矛盾：居民对美好生活的需求与居住条件发展不平衡之间的矛盾、居民对社区配套的需求与公共服务 提供不充分之间的矛盾，以及老龄人口对住房功能的要求与老旧小区功能不完善之间的矛盾。

这三个存量时代的全新矛盾，正是贝壳找房董事长兼CEO彭永东曾在 2019 年中国发展高层论坛年会上提到的居住服务业三大要素，即「物」、「服务」和「人」。

在他看来，行业的进化即标准的进化；对于房产服务业来说，就是物的标准、服务的标准和人的标准的进步。彭永东的观点很大程度上决定了贝壳的企业基因，也影响了贝壳的商业逻辑——并非战术上的市场争夺技，而是战略上对产业变革方向的判断和选择。

在新居住时代，贝壳找房凭借敏锐的行业洞察，将品牌宣言从「找房大平台」升级为「让居住更美好」，这既是顺应着时代的需求，也是在推进着行业标准的迭代。

作为科技驱动的新居住服务商，贝壳在行业中始终用一种更高维度的思考方式来看待房产，甚至整个居住产业，这正是贝壳能取得今天的成绩的主要原因。

服务者的进化

服务者是时代进化的主体。新居住时代的服务者，在数字时代不断进化，诞生新的角色，衍生新的能力。同时以科技为工具，将新技术更好的融入居住服务产业和服务者作业之中，为新居住时代积创造着新的价值。

如今，人们对住房的核心需求已经不仅仅是简单的住房物理空间需求，还包括更有品质的物业的服务、更便利的社区生活服务、更和谐的邻里关系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、维修等住房衍生服务，这都将推动服务者标准与居住服务业的快速发展。

在行业变革的推动下，居住服务业终将形成完整的人才供给链条，也只有这样，才能真正开启实现美好居住的理想。

写在最后

同15年前进入行房产经纪的付灵灵一样，众多新居住时代的服务者扎根于自己的岗位，服务于新时代的需求。

而「窝」、「家」、「宅」三字所映射的住宅变迁史解读，也从各个年代的缩影历史，衍生为了消费需求变迁的印记。

真正需要反思的，其实并不是历史前进中所留下的遗憾，而是如何洞察行业，为下一个时代的住房转型赢得宝贵的时间窗口。

美好居住的新时代的确正在来临。