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提前还房贷成热潮,有银行要排队半年以上!到底划不划算?

[ 国内 ]    
2023
02-09
17:01

在近期首套住房贷款利率政策动态调整机制下,房贷利率不断下行,春节后不少城市进入房贷利率“3”时代,提前还房贷正成为不少人的选择。据悉,目前多数银行都需要提前预约办理,排队时长至少在一个月以上。

为何人们纷纷选择提前还贷?是否适合所有人?提前还贷到底值不值?

视频来源:抽屉视频


“送”钱给银行

居然要等半年以上?

萧山居民林先生这两天因为和银行的几番“纠缠”,不甚烦恼。他纳闷了:怎么我主动“送”钞票给银行,却被以各种他听不懂的信贷政策“婉拒”了呢?

原来,他有套按揭房,尾款还有200万元左右,因为之前的贷款利率比较高,尽管LPR一路下行,对比当下的按揭利率,他还是有点“心理不平衡”,所以想提前还掉。

然而,经过10余次的“谈判”,林先生按揭的这家大型商业银行还是没有同意。信贷部经理最后扔下一句话:“实在想提前就排队吧,你前面还有几百人,轮到你可能至少要半年以上。

当下,有林先生类似这种“待遇”的不占少数。居民想提前全款还上房贷,或部分还贷的现象集中发生在去年下半年,如今“提前还贷潮”有愈演愈烈之势。


投资收益难覆盖房贷利息

为何会出现排队还房贷现象?

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析说,房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款的现象,在一二线城市较为普遍。

主要有几个原因,一是去年理财产品利率下滑,很多银行理财的年利率跌破3%,而房贷利率整体来说大于理财利率,找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷;其次,近来多地首套房贷利率跌破4%,存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷;此外,部分居民经历疫情后,对于未来的收入预期缩减,认为降低负债能带来更高的安全感。

据极目新闻消息,记者观察到,在贷款端,目前武汉地区的首套房利率在3.9%左右,而两年前很多人在签订住房贷款合同时约定的利率为LPR(贷款市场报价利率)上浮100个基点以上,超过了5.3%。

而在投资端,去年以来各类投资产品收益欠佳。以银行理财为例,普益标准监测数据显示,从收益率水平来看,截至2022年12月末,全市场存续开放式固收类理财产品(不含现金管理类产品)近1年平均收益率为2.11%,低于住房贷款利率。在很多人看来,提前还贷所节省的利息,成为了一笔实实在在的“收益”。

一名银行业人士对记者表示,“春节假期前后,申请提前还贷的人明显增多,部分银行因还贷额度紧张等问题提高门槛,一些银行关闭了线上申请通道。”

他认为,事实上,提前还贷是借贷行为中的正常现象,个人与银行签订住房贷款合同时,会约定提前还贷的申请流程、适用情形、违约责任等。购房者只要满足合同所规定的提前还贷要求,银行就不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。

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不过,这名银行人士也同时称,对于银行来说,也有无奈之处。一是疫情加上春节,很多员工阳了后工作没能正常开展,后来又迎来了春节长假,造成业务积压;另外,从银行角度来看,如果短期内兑现大量提前还贷业务,可能会影响银行资产质量的稳定性,从而增加运行风险。


银行能否设置还款障碍?

买房人又该如何操作?

但在此情况下,银行是否可以设置还款障碍?

“部分存量房贷利率偏高,受当时房地产调控政策、供求关系影响和决定,反映的是当时房贷市场价格情况,主要不是银行的问题。”招联金融首席研究员董希淼指出,虽然呼吁银行为借款人提前还款提供更多便利,但提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更,不是借款人单方面的权利,的确需要借贷双方协商一致。

王玉臣介绍,《民法典》第五百三十条规定:债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。

“如果提前还贷不损害银行的利益,银行是无权拒绝的,此外还要注意看双方的协议约定。”王玉臣提示,一些银行的按揭贷款合同文本中会约定提前放贷需要支付违约金,这些约定的条款实际上就是格式条款,在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。

“如果不符合相关法律规定,又没有相关协议约定,银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”王玉臣说。

若是确认好合同后,提前还房贷依然受阻,买房人应怎样维护自身合法权益?

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪提出三种维权渠道:一是先与贷款银行积极协商,以及拨打贷款行总行的客服电话投诉;如果上述救济途径效果不佳,可以拨打银保监会的投诉电话或者政务热线;最后可依据贷款合同关于提前还款的约定,向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼。

“如果遇到因为银行原因导致需要等待数月,一定注意做好相关取证。”王玉臣提醒,一般来说,如果没有专门的APP,最好通过书面方式提交申请,提交申请时注意让接受人签回执,或者通过邮寄的方式做好取证,保存好邮单和银行的签收记录。


提前还贷是否会持续?

降低存量房贷利率成呼声

当前提前还贷已引发多波热潮,但业内普遍认为,这才只是开始

“只要房贷利率高于理财利率,房价和居民预期房价继续下跌,提前还贷的动机就一直会存在。”李宇嘉指出,这也是去年以来,房地产贷款占新增贷款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房贷利率和现在4%以下多的新增房贷利率相差很大,且社会各种投资收益率持续降低,只要存量房贷不降低,未来几个月提前还款会继续明显增加。”中原地产首席市场分析师张大伟认为,整体看提前还款才只是开始。

面对存量房贷客户的还款压力,呼吁降低存量房贷利率的声音也越来越多

从银行的角度看,张大伟认为,银行大概率不会主动降低存量房贷利率,毕竟大部分已经成为金融产品,且一旦存量房贷降息,对银行的利润有很大影响。

但从宏观角度看,与存量房贷利率息息相关的5年期以上LPR报价,市场普遍认为还有下调空间。

2023年1月1日,随着2022年LPR的下调,部分存量贷款利率开始重新定价,签订LPR浮动利率的购房者房贷利率随之降低,但对比当前新增房贷利率仍有不小的差距。

“为引导房地产市场尽快实现软着陆,5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。接下来除了强化‘保交楼’等供给端支持外,持续下调居民房贷利率,推动楼市企稳回暖是关键所在。”东方金诚首席分析师王青认为,这也是上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。


提前还贷并不一定划算

是否提前还要看自身情况

事实上,提前结清房贷的居民中,不少人有“从众”心理。提前还贷,是否适合每一位借款人?

诺亚财富产品高级经理文静在接受记者采访时表示,对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外,一定要考虑好为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金,切莫盲目跟风提前还贷。

一名国有银行房贷部门的业务经理也表示,房贷提前还款虽然在一定程度上可以减少利息支出,但是并不一定每次提前还款都是划算的,具体还要看贷款用户所选择的还款方式以及剩余还款金额等。

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“比如说,今天过来办理提前还款的程女士,她是10年前办理的购房贷款,选择了20年期等额本息,目前还款期数已经过半,这种情况就不是太划算了。”他解释说,等额本息是按照利息递减的方式进行测算的,所以前期还款主要是偿还利息,而到达峰值以后需要支付的利息就少了。“这名女士目前已经偿还的利息为6万多元,只剩1万多利息未还。用提前结清房贷的资金,去购买相对稳健的投资产品,收益应该可覆盖这笔利息支出。”

这名业务经理还提醒称,在提前还贷的问题上有一些注意事项,居民要仔细查看住房贷款合同中对提前还贷的约定。“不同的银行对于提前还贷的要求有所不同。有的银行要求贷款第一年不允许提前还贷,有的银行对于提前还贷有次数限制,有的银行对于提前还款有违约金的要求,这些都要了解清楚。” 


来源:萧山网综合北京日报、萧山日报、极目新闻、中国基金报、 中国新闻网、新浪微博等  

作者:  

编辑:蔡少鸣
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