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110平米房到手仅61平米,公摊面积“坑”有多深?未来可能取消吗?

[ 国内 ]    
2022
08-17
17:15

随着房价一路走高,赚钱买房成为了人们莫大的痛苦,然而更痛苦的,是你辛辛苦苦攒钱买了房,却发现房子“缩水”了。

近日,一则#110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米#的话题冲上微博热搜,使得备受争议的公摊面积再次引发网友热议。

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山东省青岛市市民李黎(化名)原本应该在去年开开心心收房,却被公摊面积带来的问题困住了。维权一年多来,她始终想不通:“怎么一公摊,把我一半的房子都摊出去了呢?”

视频来源:看看新闻Knews

在“公摊”、“公摊系数”、“公摊率”、“套内建筑面积”等专业术语堆砌下,收房变成开盲盒,“取消公摊面积”的呼声再起。


外墙一半计入套内

购房者被术语绕晕

据法治日报报道,2018年4月,李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时,本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注,反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。

据李黎回忆,当时销售人员告诉她,因为小区楼栋属于超高层建筑,达到55层,考虑到避难层、电梯高度等因素,公摊面积占比会达到31%,但实际收房时可能比这个数值小。

李黎向记者出示的购房合同内容显示:总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋,套内建筑面积为75.24平方米,公用分摊建筑面积为35.01平方米,公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而,2021年9月,准备收房的李黎傻眼了:推开房门,映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右,3间卧室没有一间超过9平方米,主卧甚至无法放下双人床。

李黎后续向售房方询问得知,从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米,差值主要体现在墙体的厚度上,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙,有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明,而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念,各种专业术语堆砌起来,直接就被绕晕了,根本没想到实际到手的套内面积这么小。”

直到依法维权时,李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子,实际上将近一半都不是自己住的,如果一开始就知道这个情况,无论如何我都不会购买。”李黎说。

和李黎同小区的姚女士购入一套复式上下楼160平方米的房子,结果到手的套内面积只有90平方米左右。

“难道我们就只能认栽吗?”李黎说,为公摊面积花的钱不只是买房时,之后的物业费、供暖费等都要继续买单,这些“消费暗区”的存在让人很不满。


什么是套内建筑面积?

提到公摊需要先搞清楚什么是建筑面积,什么叫套内建筑面积。

通俗来说,房屋的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的建筑面积,套内建筑面积是业主专有的部分,也就是说,关上家门就是套内建筑面积。

2018年4月,李黎(化名)全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。购房合同内容显示:总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋,套内建筑面积为75.24平方米,公用分摊建筑面积为35.01平方米,公摊面积占房屋总面积约31.8%。

然而2021年9月,准备收房的李黎傻眼了,推开房门,映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右。

李黎后续向售房方询问得知,从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米,差值主要体现在墙体的厚度上,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

那么,什么是套内建筑面积?套内建筑面积,指的是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

因此,套内建筑面积包含套内墙体面积,同时一半的户型外围墙体面积也算在套内面积当中的。


什么是公摊面积?

报道显示,李黎依法维权时,才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子,实际上将近一半都不是自己住的,如果一开始就知道这个情况,无论如何我都不会购买。”

公摊面积由于业主无从测量、无从计算,因此广受诟病。

那么,什么是公摊建筑面积?通俗来说,公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积,主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

因此,公摊建筑面积通常是指业主共同所有的,并非专有的部分


公摊占比不断攀升

谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。举个例子:打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

据了解,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。此前,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

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公摊问题上都有哪些猫腻?

由于现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限,因此不少开发商在公摊面积上玩猫腻。

猫腻一

做大公摊面积:一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

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房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。

事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

“按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

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网友评论

举个例子:

易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平持续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

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某地产信息平台上显示的某一线城市一小区基本信息。

如上图,以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。


猫腻二

重复公摊、重复收钱:消防应急场所变停车位,又可多赚千万

到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

“比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。

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北京某小区内停在停车位或小区路边的车辆

以北京为例:

据北京青年报2017年的调查报道,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。


猫腻三

业主的公摊面积被拿去谋利:小区广告收入返给业主,可少交一半物业费

王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

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某广告交易平台上的社区广告报价情况

在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。


因公摊引起的

维权或法律案件是否多发?

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,因公摊引发的案子不多也不少,其实客观来讲,很多人不懂,所以很多人其实不知道自己的权益受损。

王玉臣指出,公摊说起来很简单,但是在现实生活中公摊部分、公共部分(公摊之外,不计入房本分摊面积,但是归全体业主所有的部分,比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等)对于业主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分,广大业主花了钱,却不知道具体在哪里,更不知道有没有产生收益。而且,这种现象在很多的小区都是司空见惯的。


购房时如何识别公摊?

王玉臣表示,购买新房的时候,大部分买的都是期房,而且就算是现房,很多人对面积是不敏感的,如果不亲自去算,购房人是很难分辨真假的。

王玉臣指出,对于开发商宣称的公摊比例,可以通过一个很简单的办法初步核实下。开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的,可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据,拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积,就可以算出公摊比例。


全国政协委员建议“取消商品房公摊面积”

曾一度冲上热搜,获网友强烈支持

今年3月6日,全国政协委员洪洋委员建议,国家取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。相关话题冲上热搜引发网友讨论。

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“在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。”在履职过程中,全国政协委员洪洋发现公摊哪些面积,公摊多少面积都是一团迷雾,只能由开发商“信口开河”,而业主毫无申辩权力。

洪洋介绍,住宅物业费按建筑面积收费不合理。物业公司服务的只是公共面积,而并不入户服务,居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用,为什么物业收费要包含室内面积?而公摊面积并不供暖,却多数采暖费按照建筑面积(包函公摊面积)收取,这样的收费极不合理。

因此,洪洋强烈建议国家取消公摊面积!可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费,放心购房,同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷,促进社会和谐。

该建议被报道后,引发普遍关注,网友们纷纷表示强烈支持,认为公摊面积“最坑人”,希望买房透明化。

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取消公摊面积对谁影响最大

中原地产首席分析师张大伟分析指出,是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言,张大伟称,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益


不计入公摊面积

是否会导致房价上涨

对于大众而言,取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,无论是公摊面积计价还是套内面积计价,对购房者而言,只是计价方式有所改变,对总房价并不会产生太大影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,公摊对房价的影响实乃无稽之谈,公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产,本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成,一边儿轻了,一边自然就重了。另外,大家买房,购买的不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高,但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低(70%-80%),但有高速电梯,有物业管理,采光通风也好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于取消公摊面积的议题,应该说值得关注,体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但羊毛出在羊身上,如果不公摊成本,成本不消化,开发商也还是可以算到房价上。

严跃进认为,若简单取消掉,公摊面积如何管理还是一个问题。其认为,后期可以建议一些小区或房企主动申报,未来房企若是资金实力强,那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担,这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证,这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。


不计算公摊面积

会不会让买过房的人资产缩水

盘古智库高级研究员江瀚指出,目前,中国的住房自有率其实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但实际上大部分人都是处于有房的状态。公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示,因为无论是公摊面积还是套内使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万元,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么如果取消计算公摊面积,房子总价值的总价其实变化不大,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。


有没有可能取消公摊?

加强监管迫在眉睫

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

公摊面积是否合理,关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然,以目前的形势,全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规,对公摊面积深加规范,还是应该尽快提上日程的。

由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此,将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化,制定针对公摊面积问题的专项行政法规,从而实现各方权益的平衡,显得至关重要。

比如,要统一住宅建筑面积的计算规定,《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准,要建立和完善以设计为源头,审批单位层层把关,房产部门审核确权的机制,建立公摊面积公示制度;公摊建筑面积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标;此外,还要赋予业主独立的委托测量资格。

作为购房者,在签订《商品房买卖合同》时,应在合同补充协议中明确约定:公摊面积增加超过一定幅度时,购房者有权推翻,或公摊面积增加部分买受人(买方)不承担房价款。同时,应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。

公摊面积问题积弊已久,非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案,但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。

存在不一定合理,公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下,扭曲的做法会得到切实的改善,并终有一天会得到彻底纠正。


来源:萧山网综合法制日报、澎湃新闻、中国新闻网、中国基金报、看看新闻Knews、央视新闻客户端、新浪微博、网友评论等  

作者:  

编辑:蔡少鸣
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