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省下一辆豪车!跑不赢利率 这届年轻人开始提前还房贷了

[ 国内 ]    
2022
05-12
10:15

是的,一大波年轻人提前还贷了


“提前还款了50万”,朋友小周最近向深蓝财经吐露,“要省44万利息,月供从4400降到1300,感觉一下子轻松了,再也不压抑了。”

小周说,此前他的房贷总共75万,每月还款4400元,贷款利率是5.6%,期限30年。

据深蓝财经了解,提前还款前,他已经还款50个月,累计还款22万元,但是房贷余额还剩70万。也就是说,本金部分总共只还了4.5万,其他的17.5万全是利息。

小周坦言,“感觉以前的利息太高了,这几年还的全是利息,简直受不了”。

小周给深蓝财经算了一笔账,如果不提前还款,他还要还款310个月,累计还款金额136万。减去贷款本金70万,利息还需要66万。

这次提前还款50万,剩余利息少了46万,月供也降到1300一个月了。虽然提前还了贷款,小周荷包里仅剩下1万多元,但这样的决定并不让他后悔。

小周解释,一是月供压力少了很多,以前工资大部分都还贷款了;二是利息节省了46万;三是之前的贷款利率太高了(5.6%),手里的钱无论投什么,都赚不够这个成本,“思来想去,还是提前还款最实在。”

这可能并非个例。在社交平台上,提前还款似乎已成为一股潮流。

理由是,提前还贷款能节约下大笔利息,能减轻还款压力。更重要的是,股票和基金持续下跌,令他们手里的钱实在“无处安放”。数据显示,如今的理财产品,收益率普遍低至3%以下,定期存款利率比这更低,“宝宝类”活期产品收益率更是低于2%。

当稳定的投资收益不如房贷利率时,“提前还款能节省利息支出,节省利息就是赚钱了”。

举个例子,如果贷款余额50万,房贷利率5.5%,那么一年利息支出就是2.75万。如果投资收益率稳健且高于5.5%,那么大可不必提前还款,因为收益减去利息还有赚。反之,在当下背景下,稳健的收益率大多徘徊在3%左右,那么一年投资回报仅1.5万。

一顿操作下来,每年还倒亏1.25万。

这是明账,大家都会算。

提前还贷还有一个重要原因。

小周说,当时他的房子买成150万,首付75万,贷款75万。如今过去了4年多,房价几乎没涨。但是她已经付出了17.5万利息以及3.5万契税等,算上首付款的资金成本9万(75万*3%*4年),装修费20万,合计50万。就这,还没包括装修费。

在房价不涨的情况下,如果装修价值折算成15万,这套房产净价值还剩下95万(150万+15万-70万贷款余额)。但他累计支出的金额为125万(75万首付+50万支出)。

也就是说,在4年房价不涨的假设下,他买这套房子已经亏了30万(125万-95万)。只有当房价涨到195万,他才能勉强保本。算一算,这相当于房价要上涨30%。

说的直白点,如果房价不涨或者微涨,贷款买房就是亏钱。如果房价下跌,更是亏得“一塌糊涂”。

事实上,过去3年来,全国一二三四五线城市房价能够不跌的,已经算坚挺了。大多说城市房价都是下跌的。

这无疑是让贷款购房者“雪上加霜”,相当于在他们“伤口上撒盐”。

“房住不炒”已经深入人心。不仅仅是三四五线城市,一二线城市“炒房热情”都在渐渐消退甚至消失。“房住不炒”其实就是浇灭房价“上涨预期”,使得投资性购房退出市场。

有观点认为,当房价上涨速度能够大于房贷利率下,持有“房产”,购房贷款越多,越能够赚钱,能够“抗通胀”。一旦房价上涨速度低于房贷利率,或者房价不涨,“房贷越多”亏损越大。这个时候,房贷成为现金的“黑洞”,成为“净资产”的“吞金兽”。

这时候你会发现,你辛辛苦苦每月还进银行的月供,不但没有令你“净资产增长”,反而越还款“净资产”越少。

真是应了那句话,“一辈子在为银行打工”。

因此,从投资的角度看,如果没有更高、更稳健的投资渠道,的确应该提前还款。

当然,要不要提前还贷,也不能一概而论。

有些人是公积金贷款,利率低至3.25%,这样的利息成本,或许不必提前还款。可以将多余的现金买入稳健的银行理财,收益大概率能够超过这个成本。

另外,还要考虑家庭的现金收入,以及家庭未来的现金支出因素。

如果还了大额资金,手里余钱就不多了,家里上有老下有小的,万一需要急用钱,到时候拿不出钱也不行。

当下疫情反反复复,工作可能“说丢就丢”了。到时候,手中留有一定的积蓄,还能支撑一段时间;如果提前还了款,家庭可能很快陷入现金流危机。

能让有能力的人提前还贷,一定程度上也说明,中国人的贷款利率整体蛮高的。

根据央行5月6日发布的数据,今年3月份,我国新发放个人住房贷款利率为5.42%,比年初降低了17个基点。即便如此,5.42%的平均利率,也已经远超定期存款利率(三年期2.75%)和银行低风险理财产品(4%左右)的利率。

其实非常多的人都不清楚,“等额本息还款前几年绝大部分还的是利息”。等到要卖房,或者想要提前还款的时候,才大呼坑爹(有过提前还款经历的人都有此感),原来辛辛苦苦还了几年,本金才还了一点点,其他的大头全是利息!

当然,操作提前还款也很简单。

现在绝大多数银行的APP里面,都能直接操作。只要还款满一年,大多数银行都是不收违约金的。

看到这里,你觉得自己是否应该提前还贷呢?


提前还房贷成潮流,30岁大厂员工:还好没拿去炒股


“提前还房贷,是我今年最棒的投资了。”

今年4月底,29岁的陈丽在小红书上分享了自己提前还房贷的经历。2020年,陈丽使用组合贷购买了自己的第一套房,商贷部分145万元,期限24年,等额本息,利率5.2%。

还贷的这两年,陈丽月供8800元,算上公积金贷款共1万元,还贷压力并不小。但当时陈丽还没有提前还款的想法,“过去常被教育提前还贷不划算,钱生钱就能跑赢利息。”

直到今年1月份,她发现自己还了两年的贷款基本都是利息,本金却只减少了2万元,于是萌生提早还款的想法。加之如今股票、基金包括房价升值的情况,陈丽不再抱有幻想。

4月份,在处理了一套商铺后,陈丽利用手头的存款提前还了75万元的部分贷款。完成这一操作比陈丽想象中的简单许多,在手机银行APP上从提交还款到申请通过只用了三小时。

陈丽算了一笔账,提前还款前,她的商贷利息总额为109万元;提前还款之后,贷款总额缩减至63.66万元,利息总额为12.88万元,相当于节省了近85万元的利息。

“感觉自己省出来了一辆豪车,而且攒钱的速度变快了。”陈丽说道。

30岁大厂打工人提前还贷,庆幸没有投入股市基金

事实上,在如今一小批年轻人眼中,提前还房贷成了最好的理财。

小红书、抖音、微博等社交平台上,博主们“提前还房贷”的经历正在成为一种潮流出现。比如在陈丽提前还房贷的笔记下,就有超过1000个点赞、600个收藏以及上百条评论。

时代财经了解到,目前选择提前还贷的方式大致有三种,一种是全部提前还款,适合资金充足的人;另外两种均属于部分提前还款,但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

据观察,目前大多年轻人选择的是部分提前还款中的缩短贷款年限,不改变月还款额。

罗萌就是其中的一员。在广州从事互联网行业的罗萌今年30岁,在2018年的时候商业贷款127万元买下了一套住宅,利率5.4%,等额本息30年,月供近8000元。在她每个月的月供中,还贷的本金为1800元左右,利息为5000元左右。

从2021年年中开始,罗萌开始实施了自己的提前还贷计划。

在她看来,自己并不是所谓的乐天派。“这几年行业内卷严重,裁员也常有,压迫感比以前增大了很多。”罗萌希望40岁时不再为钱奔波,做点自己喜欢的事情。

2021年8月,罗萌第一次尝试提前还了5万元本金,须缴纳的违约金为还款金额的0.06%,即300元;今年1月,罗萌第二次申请还本金5万元,同样交了违约金300元。

就在4月份,她第三次申请还本金20万元,违约金超过千元。但罗萌并不在意,对她而言节约利息的意义和作用远大于违约金。

如今,罗萌十分庆幸自己把手头的资金用于还贷,而不是投资。“否则这些钱今年放在股市和基金里,普亏到30%了。”

她嘲笑自己“理财理了个寂寞”,在预估了无法拥有5%以上的稳定投资收益之后,提前还贷成为了罗萌眼中最好的选择。

廖泽提前还款的初衷则很简单,为了减轻一下自己身上的房贷压力。

“不想给银行打工了,给自己挣钱不好吗?”今年3月,廖泽基本卖出了手头持有的所有股票,提前还清了佛山一套公寓剩余的十几万贷款,罚了近千元的违约金,但总共节省了4万的利息。

接下来,廖泽还有一套剩余贷款90万的广州住宅需要偿还贷款,每月还贷金额从之前的一万三到如今的九千元,工资以及公寓租金已经能实现轻松覆盖。

按照他的计划,他也将逐步偿还部分贷款,尽早过上为自己打工的日子。

银行提前还贷问询增多,但还贷后手头剩两三万、倍感压力

“有银行的同行,包括同事都在提前还贷。”浦发客户经理李晶表示,今年以来咨询提前偿还房贷的客户确实多了不少。

李晶向时代财经介绍,提前还贷之前要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求,确定是否须交一定的违约金。“各个银行、分行的征收标准不同,有些银行规定还款满一年就不需要缴纳违约金,有些银行会按照还款时的未结余额征收一定比例,或者是收取若干月份的利息。”

例如浦发银行,如果提前还贷并不用支付违约金,但须把提前偿还款在银行存够一个月,才能扣款和进行还贷程序。不过,在贷款人眼中,这实际上也是变相交违约金。

李晶还表示,提前还房贷最好不要盲目跟风,比较适合处于房贷还款初期的人,前期本金基数、利息都较高,如果到了后期进行提前偿还,减免利息的作用基本不大;同时,也要考虑自己的资金需求和现金周转能力。

可以窥见,如今关于提前还房贷的讨论声愈来愈大,不少提前还贷的年轻人也在感叹“省了一大笔”,但事实上,提前还贷的压力也真实地存在。

目前大部分选择提前还款的年轻人,为了尽可能地节省利息支出,都选择了月供不变、缩短期数,而不是期数不变、减少月供的方式。

但这也意味着,现阶段每个月的还供压力还持续高企,同时还面临手中的现金存余不多的情况。“有时候也不知道自己提前还贷的决定正不正确,手头只有两三万,过日子变得紧巴巴”,莉莉在一条提前还贷的微博下发表上述评论。

莉莉告诉时代财经,虽然很多人都在谈投资收益跑不赢房贷利息,但是如果哪一天老人生病、工作丢了等等,那时候有一笔灵活的现金可能比任何输赢都重要。

“反过来想,可能还是现金更重要吧。”莉莉称,目前暂时不会再有提前还贷的想法了。

广州本地人谭欣就属于不被提前还款潮流动摇的人。目前,谭欣按揭的一套小面积住宅月供仅在三四千元左右,用公积金足以覆盖,对于他来说提前还款并不适合。


手上闲钱怎么办 年轻人开始提前还房贷


“提前还款30万元,我不知道我这么做到底是不是赚了。”30岁的小莫(化名)最近向证券时报记者吐露,“每个月的月供从接近5300元降到3300元,感觉一下子轻松了不少。”

最近,“年轻人开始提前还房贷”突然成为热搜话题。对于小莫,做出这样的决定背后还有一个别样的故事。

“我算很幸运,早早地就想在深圳买房,所以5年前在罗湖买的小房子均价不到4万元,现在也要7万多元了。”小莫回想起过去,很是感慨,“这几年辛苦存了点钱,想着仅仅依靠工资收入也不太行,就一直想着创业,或者投资副业。”由于自己对外贸小商品和淘货特别感兴趣,在朋友的帮助下,他找到了提供货源的厂家,想在笋岗仓库租一个店面,创办一家外贸淘货店。

“那边的店租不高,算下来起始资金10多万就够了,我挺感兴趣的。”小莫说,“只是,今年的行情似乎一般,年后我多次去考察,发现现在开店不好做,我就打起了退堂鼓,想再看看。”

暂时没有合适的创业机会,投资股票又不太稳定,银行理财收益率普遍走低,这样小莫觉得有点为难:手上的闲钱该怎么办?

“先不说炒股,现在银行的理财收益率很难超过4%,甚至放了几个月算下来年化收益还不到3%,自己手上买的几款理财产品中途甚至还出现亏损的状况。我想了很久,当稳定的投资收益不如房贷利率时,提前还款能还节省利息支出。”小莫说,“而且,前几年房贷的每月还款额当中,利息部分远远大于本金部分,之前我的房贷是80万元左右,现在变成50万元,每个月少还接近2000元,利息总额更少了不少,省利息就当是赚钱了”。

或许,很多人最近都有跟小莫一样的疑惑:过去常被教育提前还贷不划算,钱生钱就能跑赢利息。不过,一旦手里有了多余的钱时,又找不到比房贷利率更高收益的稳定投资,要不要提前结束给银行打工的命运?记者发现,在许多热门社交媒体平台上,很多人都在分享提前还房贷的经历,特别是“80后”和“90后”成为这个群体的主流。不仅如此,许多理财专家也给出很多建议,例如三分之一是个黄金分界线:30年房贷,尽量在前10年提前还贷等。当然也有观点认为,对于便宜的贷款成本,可以被通胀稀释,所以还是要“放长线”来看。

记者也对多位选择提前还房贷的购房者进行采访,发现目前选择提前还贷的购房者多数都是选择部分提前还款,这样可以视收入、消费需求等灵活处理,大多年轻人选择的是部分提前还款中的缩短贷款年限,不改变月还款额。当然,记者也发现,多数选择提前还房贷的年轻受访者都不敢随便对手上的“资产”进行投资,于是把目光放在了提前还房贷之上。

当然,要不要提前还贷,也不能一概而论。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“除了提前还房贷到底划不划算这个争论,我认为不管是不是提前还房贷,这跟不同人的消费观也有关系,房贷背后的这种‘负债’概念非常强,所以就会有这种提前还房贷的做法。”


跑不赢房贷利率 这届年轻人提前还房贷:感觉赚了


刚迈入30岁的张莹,最近作出了一个重要决定——提前还46万元房贷,缩短还款年限。

还完贷款后,张莹手中只剩下一两万元应急,但她并不后悔。相反,她认为自己这个决定非常明智。她看着银行APP上剩余的还款金额说:“总共能节省下60多万元利息,就像我赚了这么多钱。”

张莹的决定并非个例。在小红书、抖音等平台上,不少人在分享自己的提前还房贷经历,在他们看来,提前还贷款能节约下大笔利息。更重要的是,在股市和基金下跌、理财跌破“净值”、银行定期存款产品利率下调的背景下,他们手里的钱无处安放,提前还款似乎成了一个更好的选项。

“感觉一下子赚了6个点”

张莹的灵感来源于社交平台网友的分享,“我之前知道可以提前还贷款,但是总以为要交违约金之类的,后来总刷到提前还房贷的帖子,我就去试了一下,没想到操作起来特别简单”。

房贷,是年轻人身上的一座大山。张莹和许多人一样,婚后和老公共同在北京打拼,攒了几年钱,在家人的支援下,两年前在北京购置了一套房产,自此他们二人背上了每月近2万元的房贷。

这两年,股价、基金全线亏损,理财也跌破了净值。张莹看着手中的钱逐渐缩水,终于坐不住了。本来,她还在纠结,这笔钱再攒几年,可以在偏远的地方买一套小房子,但是她转念一想,这点钱也不够,还不如把钱提前还了房贷。

下定决心后,她把手中的股票和基金都卖了,直接在手机APP上还了46万元,还把还款期限也缩短了,从21年缩短到15年。她大致算了下,240万元商业贷款,原来需要还近180万元利息,提前还贷后,能节省下来60多万元利息。

“我感觉自己一下子赚了将近6个点。”提前还贷后,张莹又给自己定了下一个目标,在40岁之前把房贷还清。

但想要实现这个目标并不容易。如今,她的房贷本息还剩下290余万元,这也意味着每年至少要攒下近30万元。她的孩子即将上幼儿园,花钱的地方还有很多,她也没有足够的信心能实现,“理想是一回事儿,计划是一回事儿,现实又是一回事儿,先朝着目标努力。”

很多人在贷款买房的那一刻,就已经打算要“提前还贷”。2015年,大学毕业三年后,肖晓在河南省郑州市买下了一套130平的房产,总价80多万元,贷款50余万元,每月月供3000多元。

“那时候房贷利率将近5%,我发现每个月本金和利息还款都差不多,等于一大半都用来还利息了。”贷款下来后,肖晓下决心把房贷提前还掉。

她算了一笔账,自己月供3000多元,房子未交房时需要租房住,租金2000多元,吃饭、交通等开支需要2000多元,一个月最低也要7000多元支出,这对于刚毕业不久的她而言“压力山大”。但是每月将必要支出留下后,她会将剩余资金存下来,攒钱提前还款。

2018年,肖晓第一次还款16万元,2021年她再次还款11万元,最近她终于将剩余的近14万元贷款彻底还清。

“无贷一身轻的感觉真好!”这是她还完款的真实写照,她在社交媒体上发帖纪念,没想到收获了近2000浏览量,还有很多陌生网友留言祝贺她。她再也不担心“躺平”后的债务风险了,“今后花钱不用再瞻前顾后了”。

还能跑赢房贷利率吗?

曾经的房贷被很多人视为可以借到的最大额、最便宜、期限最长的资金。很多人手里有钱也不着急还房贷,反而会去拿钱投资。

有网友就分享了自己的经历,“2016年我身上有90万房贷,手里有40万现金,但没有选择提前还贷,而是去杭州作为首付又买了一套房子,2019年出售杭州房子赚了200万。如果提前还贷就没有后面的故事。”该网友表示。

但在北京工作的杨明就没有这么好的运气了。“我首套房贷款利率是4.95%,当时P2P的年化收益率很多在8%甚至10%以上,拿钱出去投资能赚更多钱!”不料P2P随后接二连三地暴雷,杨明是为数不多的幸运儿,在暴雷前资金全部撤出了。

同样在2016年,看着暴涨的房价,杨明并没有将钱提前还贷,转而在当时房价较低的天津购置了一套房产,总价在130万元左右,首付只需两成,在购房后的半年内,小区同户型的房子一度卖到了200余万元。而后面的故事让他始料未及,随着2017年各地限购限贷政策的落地,他所购入的房子也进入了下行通道,如今小区最新成交价跌到了110余万,还不及五年前的房价。如今的他背着两套房贷,后悔不已。

除了房产之外,手握现金的人突然发现,手中的钱已无处安放。张莹直言,“我的房贷利率之前是5.88%,最近调成了5.73%,实在太高了,现在看不到任何能打败房贷利率的投资途径。”

曾经大火的P2P已经让人唯恐避之不及,股市跌跌不休、基金收益率回撤、理财跌破“净值”,就连一向最稳的银行定期存款和大额存单利率也下跌了。最近,有媒体报道称,工农中建四大行2年期定期存款利率上限下调至2.5%,工行、建行、农行3年期定期存款利率上限也同步下调至3.15%。

“我把钱存在余额宝里,或者是去拿一些投资理财,也不见得能跑赢房贷利率。”肖晓曾听人说,有钱在手中投资才可以跑赢通货膨胀,但她认为还不如提前还贷款,因为存银行的利率还是没有房贷利率高。

更让她郁闷的是,2015年至今,她的房子从80多万元只涨到110万元,算上还去的20余万元贷款利息、10余万装修钱,以及首付资金这六年来的资金成本,她的房子只能勉强算没有赔钱,更谈不上跑赢通胀。

也许不适合每个人

虽说很多人心中都想提前还清房贷,但提前还款也许并不适合当下的每一个人。同在北京工作的林一凡有点发愁,最近她手里有点闲钱,一直犹豫要不要提前还贷款。

2019年底,她在某二线城市购买了一套房产,纯商业贷款107万元,每个月月供6000多元。“我看了下,总利息要还几十万,太多了,就想提前还一部分。”

有了这个想法之后,林一凡便迅速和贷款银行的客户经理取得联系,但对方告知她,需要拿着本人身份证到当地才可以办理,因为近期出现疫情,这件事就一直拖着。

除了疫情,在她心中,还有一个顾虑。“如果还了大额,手里余钱就不多了,现在家里上有老下有小,万一需要急用钱,到时候没钱怎么办。”她说道。

提前还款的念头同样曾在吴夕脑海中反复出现。但今年疫情的反复,让她的想法逐渐变了,她更在乎手里的现金流。

“万一工作丢了,靠着手里积蓄,还能勉强支撑一段时间,如果提前还款,就再也没有后路了。”吴夕决定暂时不还款。

不过,她并没有彻底放弃提前还贷。“要不要提前还款还是要看个人吧”,吴夕说,虽然当下也许并非合适的时机,但她想等攒到更多的钱,还是会提前还款,毕竟“我不想给银行打工一辈子”。

(应受访者要求,文中张莹、肖晓、杨明、林一凡、吴夕均为化名)


提前还贷还要排队,释放了什么信号?


银行办理房贷要排队等审批,那你听说过提前还贷也要排队吗?不久前,我的同事就遇到了。一家国有银行通知他, 想要提前还房贷,得等小一个月。同事有心问了下原因,得到的回复是,许多人有闲钱不准备折腾了,先还房贷,业务量一下子变大了。

也是不久前,一位在银行的朋友透露,他们银行4个点不到的理财,现在一周1个亿的赎回额都用不了,之前可是每天1个亿都不够。

什么意思呢?那些高净值用户也不折腾了,有点钱就让它安心躺银行里吧,哪怕收益率低一点,至少安全。

两件事指向同一个结论:企业和居民花钱的意愿很弱。企业主不愿意把钱用在扩大经营上,你我这样的老百姓呢,要么没钱,即使有钱也躺平了,不消费、不买房、不投资。

这是微观层面的例子,那宏观数据方面呢?我们来看一个关键数据:M2和M1的剪刀差。简单介绍下,M1是狭义货币,大部分是企业的活期存款,可以随时拿出来用。M2呢,在M1基础上,包含大量企业定存和个人存款,越高就说明存在银行,短期内不能动的“死钱”越多。

从3月份指标看,M2、M1增速剪刀差来到5%,较上月扩大0.5个百分点,也就是说死钱增速要多于活钱。印证了刚说的两个例子,大家有钱了没有用来经营和投资,反而存起来了。


再来看,居民信贷,3月份少增加了近4000亿,整个一季度少增加了1.3万亿。说明和去年相比,老百姓更不愿意负债了。这个数据下,能拉动7成GDP的消费这驾马车,还能跑得快吗?

这就是中国经济眼下的流动性困境。什么是流动性?举个经典的例子,小镇有家旅馆,一天来了旅客住店,给了老板1000元押金,说先看看房间。老板呢,赶紧拿着钱还给了镇子里的屠夫。屠夫又把这笔钱给了裁缝店老板。裁缝店老板拿着钱还给了旅店老板,结清了欠款。

最后呢,旅客看完房间觉得不合适,要回了这1000元。但你看,这1000元在旅店老板、屠夫、裁缝店老板手上转了一圈,各自债务都消失了。

当然,这是一个非常理想化的模型。但充分说明,那个1000元,也就是钱流动起来对经济活动的重要性。

那么,怎么让老百姓愿意掏钱,让企业愿意扩张,让钱能高效流动起来呢?最简单有效的方法是告诉他们,钱花了能赚回来,贷到的钱未来能够还掉。

归根结底还是那句老话:信心比黄金更重要。



来源:综合深蓝财经、时代财经、证券时报、中新经纬、都市快报等  

作者:  

编辑:汤圣洁
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