“如果公寓管理公司非合理理由擅自提前退租，则按提前归还天数的租金的1倍支付违约金”。看似高价的违约金，给很多房东吃下了一颗“定心丸”，可是当“变数”来临，这个“约定”还作数吗？

　　近日，区法院开庭审理的一起租赁合同纠纷，为广大房东提了醒——长租公寓有风险，切莫轻信“高回报”。

　　2018年8月28日，张某与杭州某公寓管理有限公司签订《房屋托管租赁合同》，约定张某将一房屋租给该公司托管经营，租赁期限为8年24天，月租金3300元，双方认可合同签订后至2018年12月31日为“免租期”。

　　因案涉房屋为毛坯状态，公寓管理公司承租后对其进行了装修再对外出租。2018年12月19日，公寓管理公司向张某发出《通知函》，称长租公寓行业遭受重创，自身无力经营涉案房屋，通知即日起解除合同。

　　这个通知让张某猝不及防，他原本以为在接下来的8年时间里，可以不必费心地按时拿到房屋租金。因此，对于公寓管理公司无理由擅自提前退租，他不同意直接解除合同。双方在后续的协商中，就租金、违约金等费用问题一直未达成一致。

　　“房屋空一天，就损失一天。”抱着这个想法，2019年4月23日，张某将案涉房屋另行出租。

　　为了维权，张某将该公司告上法庭。考虑到合同中约定的违约金过高，张某只想主张8个月的违约金，要求其支付自2018年8月28日起至2019年4月23日止的租金2.64万元及违约金2.64万元，这是按照每月3300元乘以8个月的金额。

　　法院审理后认为，公寓管理公司称“长租公寓行业遭受重创，无力经营涉案房屋”，但其未提供证据证明，不属于“合理理由”，视为公寓管理公司单方解除合同，应当担违约责任。但是，若按照合同约定，即“以提前归还天数租金的1倍计算违约金”，这笔钱约60万元，明显过高。

　　根据《合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而原告张某主张按照8个月的月租金来算，法官认为基本合理。

　　关于租金赔偿方面，考虑到公寓管理公司是在2018年12月19日提出的解约，法院结合实际情况，确定给予张某2个月的转租期限，即租金计算至2019年2月19日。结合双方已经约定2018年底前为“免租期”，故张某有权要求公寓管理公司支付之后的租金，即5390元。因此，法院判决公寓管理公司支付张某租金及违约金3.179万元。

　　法官提醒：

　　承办此案的法官表示，长租公寓公司为扩充经营，会从众多房东手里拿到长达数年的房屋租赁权，并在提供的格式合同中约定高价违约金计算方法。但是，由于战线过长、投资过多，加上长租市场萎缩，部分长租公寓不得不提前退租，引发众多纠纷。

　　一般来说，众多房东会接受1个月租金作为解除租赁合同的补偿。本案的判决支持8个月租金作为违约金，旨在通过加大违约责任促使长租公寓控制风险，避免越来越多租赁合同纠纷的发生。