本期老娘舅：高立华

　　文字整理：莫志培 周琼瑶

　　签订协议买卖安置房

　　双方各得其所

　　2015年2月，萧山某街道老王因拆迁，分配了3套安置房，老两口和儿子各住一套，空出一套。由于当时面临儿子结婚、新房装修等大事，经济上比较拮据，老王就准备将空出的一套安置房出售，以缓解经济窘境。刚好，同村赵某有购置一套的需求。双方经过协商，老王以30万元的价格将一套安置房出售给赵某，赵某一次性支付30万元购房款，由于该套安置房还未到年限办理产权证，双方仅签订了转让协议。赵某购得该房后，花了10余万元对房子进行了装修，并入住，双方各得其所。

　　房价上涨引发毁约矛盾

　　二人反目成仇

　　转眼到了2019年，随着萧山城市化进程的推进，房价大幅上涨。家中经济已宽裕的老王，看到蹭蹭往上涨的房价，对于自己当初30万元卖掉安置房一事越想越懊悔，于是找到赵某，提出要毁约，收回房子。赵某表示坚决不同意，双方为此产生纠纷，险些引发肢体冲突。经同村人引导，双方找到某街道人民调解委员会，希望能通过调解途径解决纠纷。

　　双方到调解室一入座，双方都情绪激动的向我表达观点。老王提出，一方面，该套房子当初是低于市场价出售的，另一方面，按照国家相关政策，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而自己卖出的这套安置房至今未办理产权证，所以肯定是无效的合同，自己有正当理由收回房子，并退还赵某30万元。而赵某则生气的表示，当初买卖安置房双方你情我愿，并签订了转让协议，自己一次性支付了房款，又花了10多万元装修，并且已经住了4年，哪里还有收回去的道理，老王未免太霸道，自己绝不同意。说着说着，双方又开始争吵起来，险些又动起手，我马上制止双方的不理智行为，并对双方进行了释法说理。

　　我给双方分析：虽然《城市房地产管理法》第38条第6项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，因此合同并不能简单的认定为无效。而且，双方签订的房屋转让协议是经过双方协商一致的，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，但是原来签订的房屋转让协议十分简单，只涉及转让金额，没有涉及到违约约定和今后过户事宜，所以才导致你们双方今天的矛盾。

　　告知风险双方有意解约

　　未料纠纷再起

　　赵某听了我的讲解，提出如果自己不解除购房协议，今后会不会有后续的问题。对此，我向赵某解释，购房协议存在较大的瑕疵，而且还需要几年后才能办理产权证，如果继续持有该房屋，以后过户等相关手续还需要老王协助办理，有可能会产生新的矛盾。而且在房屋过户前，也有很多不确定因素，比如老王如果出现债务纠纷，也有可能导致房屋被债权人申请法院查封等风险。赵某听后，经过慎重考虑，决定解除购房协议，但是要求老王按照当前商品房市场价140万元将房子回购。

　　老王表示，自己也希望解除购房协议，但只愿意用50万元的价格进行回购，赵某当初是低于市场价购买的，购房加装修花了40万，自己多给了10万元，就当是给赵某的补偿，毕竟赵某也住了4年了，新房也变旧房了，多给10万自己觉得很合理了。

　　赵某一听，激动的起身就要离开调解室，称老王毫无诚意，扬言不调解了，自己就住在这套房子里，绝不会搬走。我看赵某虽然声称不调解了，但是实际还是站在那里，等老王的回应。按照多年的调解经验，我清楚赵某内心还是想继续调解。我马上安抚好赵某的情绪，并采取“背靠背”调解方式，将赵某引到另一间调解室，分开做思想工作。

　　释法析理终于促成一致

　　纠纷顺利化解

　　对老王，我认真的指出，虽然购房协议有瑕疵，但是当初你们一方交钱一方卖房，都是自愿的，房子也交付使用，客观上你们的购房协议已经签订。而且你当初急着用钱，把房子卖了，赵某买房的举动一定程度上还帮助你缓解了经济危机，你现在经济宽裕了，却抓住漏洞，提出解约，本质上有违诚信原则，你自己也是做生意的，这样以后别人还怎么信任你。假如赵某当时不买你的房子，他拿着钱去买别的房子或者作其它投资，现在也已经增值不少，赵某装修房子也花了时间精力，这些也不是钱能够衡量的，于情于理，希望你能再上浮一定的标准。

　　对赵某，我耐心劝解道，你已经清楚这背后的风险隐患，虽然老王这件事做的有欠妥当，但既然你也有意解约，那我们努力把事情一次性终了，避免再生矛盾。你提出的140万元，是你们街道现在商品房的市场价，按照市场买卖规则，安置房的价格总体上还是低于商品房价格的，所以希望你能适当的降低标准。

　　通过我连续一天的调解，老王和赵某终于达成一致，签订了调解协议，这起因安置房买卖引发的纠纷圆满解决。

　　老娘舅有话说：

　　相对于商品房，安置房的价格更便宜，周边配套较好，受到很多老百姓的青睐，但与随之而来的矛盾纠纷也一直层出不穷。购买安置房主要存在以下风险：一是安置房通常要一定年限后才能办理产权证，时间较长，可能存在卖家反悔不愿意过户的风险；二是安置房往往存在家庭成员共有的情况，因为没有产权证，房屋的权属不容易查清；三是在买卖房屋后，产权证办下来前，所有权人突发各类意外，买受人在实现权利方面可能产生麻烦。因此老娘舅提醒：安置房买卖有风险，入手需谨慎。