二手房市场，向来都是楼市的晴雨表。

　　据杭州我爱我家市场研究院统计，2020年截至12月28日，杭州全市（不含临安）二手房成交约10.2万套，创近3年来新高，但还是低于2016年的11.6万套和2017年的11.8万套。

　　从这份“晴雨表”来看，去年，杭州总价300万以下的二手房是成交的绝对主力，占63.9%。和2019年相比，2020年总价200万以下二手房成交有明显下降。

　　在户型方面，80-90平方米的二手房成交占比在逐年上升，2020年达到了31.7%。

　　另外，成交众生相里，90后购房群体表现突出。虽然80后占比46.2%，但相比2019年，比例在下降。90后客群的占比则在上升，成为楼市生力军。

　　新的一年，杭州二手房楼市又会怎么走？

　　次新房走俏

　　面积段上移

　　80-90平方米购房比例

　　五年上升约12%

　　从2016年以来，杭州最畅销的二手房面积，就已经呈现了向大面积段偏移的苗头。

　　据杭州我爱我家市场研究院数据，2020年购房置业面积段中，90平方米以下，依旧领先于其他面积段，购房占比合计达到67.46%，占有绝对优势。

　　要注意的是，90平方米以下细分，80-90平方米面积段房源成交比例最高，占到31.7%，5年内上升了11.87%，远超过其他面积段。

　　其次是60-80平方米及60平方米以下，分别占到14.3%和21.45%，环比下降1.67%和4.29%，都呈现不断下降的趋势。

　　“80-90平方米表现之所以突出，除了和市场刚需置业为主的需求相符合，和现在市场新房不断交付进入二手房市场，也有关系。”杭州我爱我家市场研究院研究员马恒玲说，目前杭州二手房热销的80-90平方米户型，主要集中于闲林、临平、丁桥、三墩等板块。这些板块内的房源房龄普遍在10年以内，优势是总价低，而且区域房源供应充足，带动了这个面积段房源逐步上升的趋势。像未来公寓、竹海水韵、天都城、西溪山庄、金地自在城、卓悦华庭这些小区，成交比较活跃。

　　而以90平方米为分界点，大面积房源的成交比例呈现逐渐增大的趋势。90平方米以上面积段合计环比上升了4.03%，其中90-120平方米占到12.29%、120-140平方米占到11.25%。“90平方米以上面积段成交比例的增加，说明了杭州二手房市场正处于改善需求持续释放的过程中，随着购房消费观念不断升级，预计未来大面积段房源的需求比重，还将持续上升。”马恒玲分析。

　　300万总价是杭州购房门槛“分水岭” 300万以上房源成交明显增长

　　在购房总价方面，2020年杭州购房总价门槛略上升，低总价区间房源成交比例则不断下降。

　　根据这份数据，300万的总价是杭州购房门槛的“分水岭”，超6成的购房者，选择总价在300万元以下的房源。其中总价在200万-300万元区间的房源，依旧是主力成交价格段，占比33.12%。

　　30.78%的购房者选择总价段在200万元以下的房源，环比下降了7.88%。

　　300万以上房源2020年成交比例增长明显，其中300万-400万的占比为16.7%，环比上升了2.1%；400万-500万的占比为8.17%，环比上升1.54%；500万-600万的占比为4.49%，环比上升1.08%；而600万以上占比6.75%，环比上升2.19%。

　　马恒玲分析，在一部分置业者刚刚解决居住自由的时候，也有一部分置业者提出了更高的居住品质需求。

　　购房群体持续年轻化 95后购房人群比例上升

　　2020年杭州的客户置业平均年龄（中位值）是34岁，比去年增加了1岁。

　　根据我爱我家近两年置业客群结构数据显示，虽然80后仍是主力置业客群，占购房总体的46.2%，但整体比例却下降了1.92%，其中85后客群从2019年的29.04%下降至今年的27.85%，降了1.19%。

　　“随着90后奔向‘而立’、95后步入社会，他们的购房需求也在不断增长，特别是95后在购房者中的占比也越来越高。”90后置业客户的购房比例已经占到30.84%，上升了2.16%，其中95后购房人群更是迅速增加，占到7.56%，比例增幅达到1.9%。

　　此外，出生在1980年以前的购房者，购房比例在持续走低。其中70后占到12.88%，环比下降0.46%，60后及以前占到9.15%，环比下降0.17%。

　　“购房者‘趋年轻化’现象，近两年越加明显。90后、95后群体目前还处于刚组建家庭及事业起步阶段，目前‘上车’主要以小户型、低总价的刚需房源为主，特别是60-90平方米、200万-300万元的刚需房源，成交比例最高。”我爱我家工作人员告诉我们。

　　但值得注意的是，购房支付方式上，大部分尚处于起步阶段的90后，资金压力较大。和70后、80后购房人群相比，90后买房更依赖于父母，在购房时多依靠于父母提供首付资金支持，甚至由父母资助全款购买。

　　北高峰观察

　　2021年杭州楼市将保持较高活跃度 二手房大概率稳中有升

　　对于2021年杭州二手房楼市，马恒玲做了短期预测：整体来看，2020年杭州楼市不仅是一个转折点，也是对2021年楼市的一剂强心剂。从2020年二手房市场成交情况来看，接下来杭州的楼市大概率稳中有升。具体走势还要看今年的经济形势和货币政策。

　　二手房与一手房之间，也有着实时联动的关系。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑分析，2020年杭州一手房成交量总体稳定，价格稳中微升。“一方面杭州实行严格限价，对未来良好的预期，供不应求的态势，短时间内并不会有明显变化。”另一方面，他认为，目前杭州住宅存量处于低位，但从近5年来看，仍处于供应高位水平，2021年涉宅用地供应量大概率会延续上一年的高供给。“综合判断，预计2021年杭州一手房成交量将总体保持高位运行”。

　　回到二手房，他认为，2021年的成交量价总体都会保持小幅上升。

　　首先，新房在限价作用下，摇号难度依然高，会有被挤压分流到二手房市场，加上人口流入持续性强，对杭州二手房需求有支撑；

　　其次，杭州二手房挂牌量较长时间维持在12万套以上，接下来不出意外还会继续增加，再加上一手房限价，整体房价不会有大的波动；

　　第三，家长们密切关注“公民同招，民办摇号”政策。“学区房向来是家长争抢的‘香饽饽’，对于二手房有长效‘保温’作用”；

　　第四，随着城市边界扩张，资源也不断向外围转移，余杭、萧山、富阳、临安等区域配套越来越完善，房价有一定优势，置业接受度越来越高，市场规模逐步扩容。

　　上官剑总结，有人口流入打底、有充足挂牌量维持、有学区房支撑，在各种因素的衬托下，2021年，杭州楼市会保持较高的活跃度。