法院凭什么支持物业向业主追讨物业费的诉求

　　这些案例对化解业主与物业之间的关系或有帮助

　　因物业服务不到位、不认可新选聘物业，因房屋有质量问题、有相邻纠纷、业主财产被盗，因小区存在违章建筑、占用公共绿地等，业主能否以此为由拒交物业费？

　　“不行！这些都不是业主拒交物业费的理由。”昨天，萧山法院有关负责人在接受时报记者采访时明确表态说。近两年来，萧山法院审理的物业欠费纠纷案件中，这些是作为被告的业主给出的拒交物业费最多的辩解理由。

　　拒交物业费纠纷一：物业履约存在瑕疵

　　法院：支持追讨物业费，但不支持收取违约金

　　萧山某小区的蒋某，因小区存在地下车库采光井玻璃和单元电梯吊顶破损一直未修，以及存在外来人员进出未登记、地面车位管理混乱等问题，就以物业公司未按合同约定履行义务为理由，拒交物业管理费。去年，小区物业向法院起诉，要求蒋某支付拖欠的物业管理费4405．24元，并支付违约金。

　　法院审理后认为，物业服务的对象是小区全体业主，且物业费不能完全等同于服务对价，其包含物业服务的必要成本支出须由全体小区业主分摊，若个别业主不及时交纳物业费，会影响物业公司的正常经营活动及物业服务质量，也会影响到其他已交纳物业费业主的利益。业主对物业服务不满意，可以通过向有关部门投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应的违约或损害赔偿之诉等方式维护权益，拖欠或拒付物业费并无合法理据。

　　据此，法院判决：蒋某需支付所有拖欠的物业费。同时，因物业公司提供的服务存在瑕疵，蒋某也不是无故拖欠物业费，法院没有支持物业对违约金的诉求。

　　拒交物业费纠纷二：不认同当届业委会

　　法院：物业无须知道业主内部自治的合法性

　　黄某是萧山某小区的业主，他不认同当届业委会，后以对物业服务不满意，及对业主委员会成立的合法性、业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒交物业费。物业遂起诉追讨物业费。

　　法院审理认为，首先，黄某不能提供证据证明自己的理由，当承担不利后果。其次，业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其不知情或并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。

　　虽然法律规定，业主委员会只有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能代表业主与物业签订物业服务合同。但是，无论是成立业主委员会，还是业委会是否经授权与物业签订物业服务合同，均属于业主内部自治事项。

　　物业对业主内部自治事项的合法性，不是必须知情的，在无证据证明物业明知业主内部自治事项不合法，且合同签订后，物业实际提供了服务的情况下，法院可依合同约定支持物业费诉请。

　　最终，法院支持了物业公司的诉求。

　　拒交物业费纠纷三：房屋质量有问题、财物被盗

　　法院：物业费不因个别业主的特殊事由减免

　　萧山某小区的杨某，自从2009年装修入住后，就遭遇很多烦心事。先是入住不到半年，就发现因外墙体裂缝雨天渗水，导致装修霉烂，物业报修后也没能彻底解决。2010年时，家里接连两次进了小偷，老人还因此受到惊吓后离世，杨某认为小区监控设施就是摆设。2015年，杨某住房前的房屋因承租户擅自经营餐饮，其排放的油烟严重影响他的生活。这种种问题，让杨某从2010年开始，整整7年拒交物业费。

　　不得已，物业只好打官司追讨物业费。

　　法院审理认为，物业服务针对小区全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见。物业费是物业公司运营的基本物质保障，物业费不因个别业主的特殊事由予以减免。

　　法院最终也支持了物业公司追讨7年物业费的主张。

　　【新闻＋】

　　物业欠费纠纷案量大增 法院寻求化解纠纷路径

　　萧山法院发现，近几年收到的物业欠费纠纷案量增幅较大：2016年1月至今年7月共受理物业欠费纠纷案件2703件，其中今年前7个月就受理了1060件，与2017年同期相比增长121％。按这个趋势，萧山法院估计，今年的总数量将超过1800件，以后还可能达到每年2000件。

　　这些案件中，有的只是为了300元物业费，却要走完一审、二审、执行等整套诉讼流程，极大浪费了诉讼资源。对此，萧山法院表示，现在法院可以做的是整合现有矛盾纠纷调处机制，通过构建住宅小区物业管理体制来提升纠纷处理效果，抓住源头管理，努力让大部分案件化解在审理程序之前。

　　最近，浙江省高院出台了《关于多措并举破解案多人少矛盾的若干意见》，提出：要推动在物业纠纷较为集中的区域设置专业解纷中心，或在多元矛盾化解中心设置物业纠纷化解专区，尽量把该类纠纷案件化解在诉前。