杭州土拍进入“摇号时代” 楼盘品质会有所提升吗？

日前，杭州市重新发布了2021年第二批31宗住宅用地集中出让公告，对竞价规则作出较大调整，并且首次引入摇号机制，由此杭州土地市场将继新房市场后之后进入“摇号时代”。

进入“摇号时代”的杭州土地市场，将会迎来哪些重大变化？对房地产市场又将产生什么影响？钱报记者针对一些热点问题采访了业内专家及房企人士。

地价不会再创新高

楼盘品质会有所提升

此次新政的重要变化之一是调整了溢价率。普通地块溢价率上限由20%下调为15%，“竞品质”地块由10%下调为5%。可以简单算一笔账，如果拍至封顶的话，地价相当于直降5个百分点。此外根据新规，地价拍至封顶之后将取消竞配自持（7月30日的公告调整为竞配公租房），无论是自持还是配建公租房成本都很高，因此地价实际降幅远不止5个百分点。

既然地价降了，房价也会跟着降么？在当前的市场环境下，这两者没有必然联系，因为地块的新房限价没有变化。但是，实际地价不再创新高了，有利于平稳房价的预期。

地价降了，房企利润增加了，按照正常的逻辑，楼盘品质多多少少会有所提升，起码品质不会低于之前很多没有利润的楼盘。此外，还有10宗地块将试行“竞品质”。

可以说，杭州楼盘品质的低谷将成为过去。

起拍价不但没提高

有的反而降低了

溢价率上限下调之后，地块的起拍价会不会相应调整？此前，有一些房企担心起拍价会抬高，最终实际拿地成本并不会下降。

事实上，31宗地块中，28宗起拍价不变，还有3宗地块起拍价下调了，全部都是“竞品质”地块，分别为萧山区新塘北单元宅地、钱塘区青西二路东侧地块一、富阳区富春湾新城7号地块。起拍楼面价分别从原先的15273元/m2、10479元/m2、8742元/m2，调整为13000元/m2、9022元/m2、8242元/m2，下降幅度分别达到15%、14%、6%。与此同时，这3宗地块的新房限价不变。

“此次下调起拍价，目的是为了让利给房企。”杭州市规划与自然资源局钱塘分局相关负责人向钱报记者解释说。

拿地宝研究院院长钱贤强说：“下调起拍价的这三宗‘竞品质’地块的地价成本占房价比例偏高，而且又规定必须现房销售，地块的利润空间极小。比如起拍价降幅高达15%的萧山新塘北地块，原来的地价占房价比重达到60%，即便底价竞得，房企也很难盈利。”

“‘竞品质’倒不怕，怕的是现房销售，财务成本太高。”多位房企人士坦言，“竞品质”地块的现房销售要求成了房企不敢拿地的关键因素。按照正常的开发速度，从拿地到现房需要3年左右时间，对房企而言也就意味着3年之后才可以回款。

而下调地价后，这几宗地块就会有利润。

拿地拼运气

或将冒出不少新面孔

为了提高摇号中签率，会不会有一些房企动用大量马甲公司报名？此前嘉兴就曾发生过这一幕，以至于一宗地块引来100多家房企（含马甲公司）报名，一时轰动全国。

有鉴于此，杭州对竞买准入条件进行了设置，要求同一家房企（包括集团成员企业）最多只能报名5宗地块（竞品质地块除外）。也就是说，让各类子公司、孙公司参与报名的方法行不通，每一家房企无论实力如何，都要用好5个购地指标，就跟购房者用好购房指标一样。

杭州一年集中出让三批宅地，每次可报名5宗地块，也就是同一房企集团一年最多可参加15次摇号。

如果有房企违规报名，一旦查实将没收报名定金，出现两次违约的还将遭到三年内市场禁入的处罚。

这也意味着，财大气粗的房企跟中小房企一样，能否拿到好地完全取决于运气。一些业内人士预测，一批拥有开发资质的小公司参与报名摇号，拿到地之后再转卖给其他房企的现象可能会增加。那些久未拿地的杭州本土中小房企可能回归，外来中小房企也将涌入淘金，若是摇号现场冒出很多新面孔，不足为奇。

实力雄厚的大品牌房企虽然自己参与拿地的机会有限，但是可以找那些摇到号的中小房企，采取项目合作的形式来保持开发规模。

此外，近期全国各地土地市场都出现了降温迹象，杭州土地市场降温也是大势所趋，每块地都进入摇号环节的可能性并不大。

众多地块配建公租房

与商品房同享配套

地价拍至封顶之后将取消竞配公租房，这一规则调整引发很多人对公租房的关注。取消竞配公租房的话，那是否意味着今后商品房项目就没有公租房了？

事实上，虽然封顶后竞配公租房取消了，但是配建10%公租房的要求是列入到地块规划条件的。钱报记者翻阅31宗地块的规划条件，大部分有10%的公租房配建要求。可见公租房并不少，并且跟随地块分布在各个配套成熟的板块，且享有商品房的小区配套和服务。