“地铁盘”无地铁，业主退款开放商整改

更新时间：2020年3月13日 9:36    内容来源：   

　　【案件回顾】

　　2019年9月23日，消保委瓜沥分会接到消费者陈先生投诉，其购买了瓜沥镇坎山路某楼盘的一套房屋后，发现开发商在前期推销房屋过程中存在虚假宣传的欺骗行为，遂要求退房退款。

　　接到投诉后，该分会工作人员立即展开调查。经了解，该开发商当初营销时，在规划部门没有明确发布13号线相关内容的情况下，为增加销量，擅自在宣传视频、宣传页及户型图上均标注了“地铁13号线（规划）”字样，该售楼部的某销售人员更是在朋友圈里直接将内容表述为“13号线规划站点就在项目酒店直线距离10米”。而消费者陈某当初购买此房的主要是因为这个“地铁13号线站点”，看中的也是今后的城市轨道交通，但在交付完首付后发现相关官网根本没有发布任何关于地铁13号线及站点的规划文件，故产生纠纷要求退房。

　　对此，工作人员一方面对开发商的违法宣传行为责令立即整改，消除影响；一方面对于陈先生的诉请先后多次组织双方当面进行调解，经过努力，开发商最终同意退还投诉人104余万元的购房款，投诉人对此结果表示满意。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国消费者权益保护法》

　　第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

　　第二十条 经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

　　第二十三条 经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　《中华人民共和国广告法》

　　第二十六条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

　　第二十八条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告

　　《房地产广告发布规定》

　　第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

　　【律师点评】

　　本案中，产生消费纠纷的焦点在于开发商售楼时将楼盘宣传为地铁盘楼房，消费者基于该认识购买了案涉房屋，结果发现该楼盘并非地铁盘，故双方发生纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，开发商的宣传内容就构成合同条款，开发商未能兑现承诺的，开发商就构成了违约，需要承担违约责任，而在本案中，开发商承担了退房的违约责任。同时，开发商的宣传，还涉嫌虚假宣传，应承担相关行政责任。

　　房地产市场竞争激烈，为了吸引消费者购房，开发商花费大量人力物力进行广告宣传，无可厚非，但开发商一定要规范自己的广告宣传行为。根据最高人民法院商品房买卖合同相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料（包括沙盘宣传图）原则上为要约邀请，但若宣传内容明确且对消费者决定是否购买商品房，对商品房的价格产生重大影响的，则销售广告和宣传资料的内容也可视为商品房买卖合同的内容，即使不纳入合同条款，开发商也需履行销售广告和宣传资料中的承诺，不履行或者不能完全履行的，构成违约，需要承担赔偿、减少价款或者退房等违约责任。本案中的消费者，显然是基于对案涉楼盘为地铁盘的认识，而作出了购买该房屋的决定，开发商的宣传内容对其购房行为产生了重大的影响，因此，开发商未能兑现承诺的就构成了违约，承担了退房的违约责任。同时，若开发商的房产广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，还可能构成虚假广告，开发商除了需要承担民事责任外，还可能被相关职能部门处罚，承担行政责任。

　　因此，律师提醒：购房房屋是一笔不小的消费投资，消费者在作出购房决策时一定要谨慎小心，对于房屋及周边设施等相关信息不可只听开发商和销售者的一面之词，需多方考察最终决定。同时，通过拍照、摄像、录音等方式保存好开发商的宣传资料的相关证据，便于双方发生纠纷时使用。另一方面，律师也提醒广大经营者，在经营过程中，一定要做到诚信经营，切不可为了促成交易而作夸大甚至捏造事实的宣传，否则，不但可能被行政部门处罚，长远来看，也会毁了口碑，失去消费者对其的信任，得不偿失。

作者：  编辑：刘舒晨