严控独立式住宅！我区农村住房建设管理出“新规”

更新时间：2019年4月23日 13:50    内容来源：萧山建设公众号   

　　萧山农村独立式住宅时代将结束，今后想要造新房子，流程将异常严格。《杭州市萧山区农村住房建设管理实施细则》（以下简称《细则》）已于1月28日起施行。今后在农村怎么建房，一起来看看新的规定！

　　面积、层高有了新标准

　　《细则》规定，农村村民应遵循“一户一宅”原则，不得建造附属用房，农村住房各项指标不得超过规定标准。农村住房面积、层数、高度等指标应符合以下规定：

　　（一）多层叠式排屋上下二户建筑占地面积不得超过140平方米，建筑总层数不得超过6层（不含架空层），后檐高度不超过22米，底层可以设架空层供二户共用。

　　（二）多户联排每户建筑占地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层（不含架空层），后檐高度不超过12.1米，底层可以设架空层。

　　（三）联立式（两户联建）住宅每户建筑占地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层，后檐高度不超过10.5米。

　　（四）独立式住宅每户建筑用地面积不超过130平方米，建筑层数不得超过3层，后檐高度不超过10.5 米。

　　（五）按城乡一体化政策建设实施的多层、高层住宅的面积按城乡一体化政策确定的标准执行。

　　除了叠式排屋，萧山最常见的三种农村房屋类型，面积、层高、层数规定相似。

　　多户联排常见于新农村建设，两户联建和独立式在农村更加普遍。后两者标准相似，面积≤130平方米，层数不超过3层，后屋檐高度不超过10.5米。多户联排还能在底层架设架空层，所以高度上比两户联建和独立式要多1.6米。

　　独立式住宅受到严控

　　根据《细则》，新建农村住房鼓励向中心镇中心村集中、集聚，鼓励多高层建筑，控制联立式，严控独立式。住房建设还实行严格审批，未经批准不得擅自动工建设。

　　新建农村住房必须服从村庄规划，中心村、美丽宜居示范村、历史文化名村、传统村落等重要村庄应编制村庄设计，在这些村庄，建房需要完全按照设计要求来，例如“杭派民居”的建设。

　　普通农房建筑风格也有严格限制。风格和方案由镇里和村里从农居建房设计通用图集中选择决定，方案一旦确定，不得随意更改。施工图可以委托第三方设计，但外形风格风貌不能改变。

　　萧山还实行分区域建房制度，需要注意的是，即使是城镇区域外，独立式住宅建设依然受严格控制。具体标准如下：

　　（一）城厢街道、北干街道、蜀山街道、宁围街道、闻堰街道区域内的所有村（社区），新塘街道、新街街道、义桥镇、所前镇绕城公路以内区域的村（社区），统一建设多层、高层。【按：绕城内实际已经停止审批农村建房】

　　（二）临浦镇、瓜沥镇的规划城镇建设用地范围区域内，成片的鼓励建设多层、高层，非成片的可以建设多层叠式排屋，严禁建设多户联排、联立式和独立式住宅。

　　（三）以上区域范围外的各镇规划城镇建设用地范围内的村（社区）和村庄布点规划确定集聚发展的中心村，鼓励建设高层、多层住宅和多层叠式排屋，可以建设多户联排，严禁建设联立式（两户联建）、独立式住宅。

　　（四）在上述规定外的区域，鼓励建设高层、多层住宅、多层叠式排屋和多户联排，可以建设联立式（两户联建）住宅，不得建设独立式住宅。个别确实受地形、规划等条件制约区域需建设独立式住宅的，须严格审批程序。

　　因此，除了个别区域外，可以说，萧山对独立式住宅下了禁令。

　　新建房屋实行总量控制

　　今后萧山实行年度农房建设新增用地总量控制。也就是说，每年新建房屋都有宅基地用地额度，额度用完只能再等下一年。

　　各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向国土萧山分局提出下一年度农村私人住房建设计划申请，国土萧山分局根据上报的村民建房计划，调查核实后报区政府批准， 原则于次年3月底前下达各镇（街）计划建房额度，并同时抄告区住建局。 各镇（街）在区政府批准的计划内实施农村村民建房，做到总量控制、建设有序。

　　在原宅基地上翻建、改建不受这个限制，迁建实行城乡建设用地增减挂钩办法。

　　镇街应当引导农村村民合理用地，尽可能利用原有宅基地、空闲地、荒地荒坡建房，鼓励不占或少占耕地。

　　谁能申请建房？

　　农村住房建设，以户为单位申请。 本细则适用范围内，农村建房户符合下列情形之一的，可以申请建房：

　　（一）符合分户建房条件的；

　　（二）因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的；

　　（三）原有住房属于危旧住房需拆除重建的；

　　（四）符合建房条件及原户籍在本村的复员军人，华侨、侨眷、 港澳台同胞持合法证明回原籍定居的；

　　（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　农村建房户符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

　　（一）住房用地面积已达到本细则规定的标准再申请住房建设的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造、项目建设需要拆迁的除外；

　　（二）出租、出售或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物或者将住宅改作他用，再申请住房用地的；

　　（三）不具备分户条件或不合理分户申请住房用地的；

　　（四）子女在农村且已有住房的老人，单独申请住房用地的；

　　（五）拟实施旧村改造、项目建设的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上改建、扩建、翻建住宅的；

　　（六）违法建房未依法处理结案的；

　　（七）在村庄建设规划范围外申请住房建设的；

　　（八）其他不符合申请住房建设条件的。

　　有下列情形之一的，报经区人民政府批准，可以注销其土地使用权证等有关批准文件，收回住房建设用地使用权：

　　（一）自批准住房建设之日起满两年以上（含两年）未动工建设的；

　　（二）骗取批准或非法转让住房建设用地的；

　　（三）其他应收回住房建设用地使用权情形的。

　　建房审批流程

　　村民申请建房应当以户主的名义提出申请，并提交以下材料：

　　（一）农村建房书面申请和村（社区）签署的书面意见。

　　（二）本户家庭户籍证明等证明家庭人口情况的材料。

　　（三）标明位置和用地范围的建房用地平面图。

　　（四）符合要求的农房建设施工图（含通用图集）。

　　（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

　　具体流程如下：

　　（一）申请受理。由村民向村（社区）提出申请，村（社区）应当就建房的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容，进行 村（社区）三委班子集体讨论，讨论通过后在村（社区）及建房现场公告不少于5个工作日， 公告期满无异议的，报镇（街）牵头审批。

　　（二）审批许可。建立镇（街）牵头，基层规划、国土、建设联合审批制度，对新建农房进行带图联合审批，在建房申请受理后5个工作日内对申请的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，办理相关手续；对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知建房户。

　　1.存量宅基地审批： 镇（街）牵头在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。

　　2.新增宅基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报国土萧山分局办理农转用报批手续，农转用批 准后核发《乡村建设规划许可证》。

　　（三）批准公布。农村住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（社区），由村（社区） 在7个工作日内将批准结果进行公布。

　　（四）申请施工放线。村民取得建房用地批准文件和乡村建设规划许可证后，镇（街）应牵头落实施工放线工作，按照用地批准文件和乡村建设规划许可证确定的建房位置和允许建设的范围提供免费放线服务。

　　村民建房经批准后，由属地镇（街）将该村民的建房审批情况在建房点挂牌公示。 建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内时间应从施工开始之日至竣工验收后止。

　　施工监督和竣工验收

　　当地镇街应配置1名以上农房建设管理员，负责农村住房建设具体管理工作； 要严格落实农村建房建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场（须逐层进行监督检查）、竣工验收到场的“ 四到场” 管理制度并建立相应台帐。

　　农房竣工后，镇（街）应及时开展现场核实。 对符合乡村建设规划许可内容的，5个工作日内出具规划核实确认书；不符合乡村建设规划许可内容的，提出书面整改意见，整改完成后出具规划核实确认书。

　　建房村民应当组织建筑施工企业或农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。

　　农村住房验收合格应当具备下列条件：

　　（一）已取得用地和规划核实文件；

　　（二） 完成设计图纸和施工合同约定的各项内容；

　　（三）有设计、施工、监理等单位或者人员 分别签署的质量合格文件；

　　（四）有建筑施工企业或者农村建筑工匠签署的保修书。

　　农村住房竣工规划核实确认通过后， 村民可以持用地和规划核实文件、竣工验收意见和测绘报告等材料，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

作者：  编辑：程栋