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执行程序中案外人主张租赁权案例解析

更新时间:2015年6月1日 9:57    内容来源:浙联(萧山)律师事务所 来波律师   

  【案情回顾】

  2011年12月15日,A与B签订《借款合同》一份,约定B向A借款900万元,并以A房屋作抵押担保,并当日办理了抵押登记手续。2012年5月17日,A向法院起诉,并由法院判决B返还借款。2012年9月10日,A申请强制执行并由法院作出执行裁定书,裁定拍卖B涉案房屋。2012年11月6日,C公司以执行裁定书未能确认其租赁事实为由提出异议,被裁定驳回。C公司不服,向执行法院提起执行异议之诉要求确认对涉案房屋自2011年9月26日享有对抗抵押权的租赁权并对该房产停止执行。

  一审法院认为,在办理抵押登记时,虽然C公司与B已签有房屋租赁协议,但该项租赁未报备登记,且房屋仍由B实际占有和进行装修,无房屋已经出租的公示外观,同时亦无有效证据证明A办理抵押登记前知道或应当知道房屋出租。因此,虽然租赁合同未经备案登记、房屋也没有实际交付并不影响租赁关系成立,但不能对抗已经登记公示的房屋抵押权。

  最终结果,一审法院判决驳回C公司全部诉讼请求。

  【案情分析】

  通过本案例,并结合相关法律法规之规定,我们可以初步把握法官在审理执行非住宅房屋时案外人主张租赁权时的司法观点,具体可以分为以下几个方面:

  1、执行程序中保护承租人租赁权的适用前提是真实存在租赁合同且租赁合同签订于涉案房屋抵押、查封前。

  现实生活中存在大量债务人为了阻挠执行而签订虚假房屋租赁合同的现象。法院为了保护债权人的合法权益,势必对此现象予以规制。因此,执行机构会根据案外人及当事人提供的证据,重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。对于真实存在的租赁权利予以保护,对不能排除合理怀疑的租赁合同以及名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。

  2、执行机构应依据客观标准审查租赁合同是否签订于涉案房屋抵押、查封前。

  依据浙高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第三个问题的回复可以获知,如果租赁合同的当事人在抵押、查封前办理了租赁登记备案手续、提起诉讼或仲裁、办理租赁合同公证等,应认定为有客观依据证明。

  3、执行机构应审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋

  承租人只有占有租赁物后,对涉案房产进行使用,使其租赁权具备“占有”公示性的表征,才产生租赁权的特殊保护,对抵押权发生对抗效力。租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点应以承租人实际占有租赁物的时间作为判断依据,且应考虑承租人对租赁物的依赖关系。

  综上,在司法实践中拍卖不破租赁原则适用的条件是真实存在租赁合同且租赁合同签订于涉案房屋抵押、查封前,且承租人在抵押、查封前应已经实际占有且至今占有案涉房屋。

  【律师点评】

  房屋租赁合同在日常生活中普遍存在,可以说关系到大家的切身经济利益。每位承租人都希望尽可能避免法律风险,获得更多安全保障。如果真的出现租赁房屋被执行拍卖的情况,租赁方如何才能在执行程序中保障自己的合法权益呢?笔者简单归纳了以下几点,以供诸位参考:

  1、房屋租赁合同应到有关部门办理备案登记手续或办理租赁合同公证等。备案登记、办理公证的目的是为了证明房屋租赁合同的真实签订时间,防止债务人为了阻挠执行而事后补签虚假的房屋租赁合同。如果房屋租赁合同办理了备案登记手续或公证手续,诉讼过程中就比较容易得到司法部门的认可,自身合法权益也能得到保护。

  2、房屋租赁合同如果想在执行程序中对抗申请执行人,租赁合同应签订于涉案房屋抵押、查封前。依据拍卖不破租赁的原理,只有签订在先的租赁合同,才有可能对抗申请执行人。如果房屋租赁合同签订于抵押、查封之后或者没有证据证明签订于抵押、查封之前,自然不能得到法律保护,从而无法对抗申请执行人。

  3、承租人应在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋。承租人只有占有租赁物后,对涉案房产进行使用,使其租赁权具备“占有”公示性的表征,才产生租赁权的特殊保护,对抵押权发生对抗效力。具体实务中如何判断占有事实,根据有关规定,如果承租人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的、已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的、已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的、已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的,可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋。

  特别提醒:所谓官司,最终打得是证据,法官也是根据已有证据得出的事实进行判决。因此大家一定将有关证据予以留存,以备不时之需。此外,平时对风险的预防很重要,否则问题出现后即使通过诉讼仲裁程序能解决也大费周折。因此无论公司企业还是个人应有遇事多问律师的意识,才能防患于未然,也才能更好地保护自己的合法权益。



作者:  编辑:蔡玲