房屋租赁纠纷如何避免？

更新时间：2020年3月2日 14:40    内容来源：萧山司法   

　　房东：“你欠租金，请搬走！”租客：“我早就付清了，不搬！”

　　前几天，家住萧山的小陈意外接到房东的电话，房东要求他这两天把下个月的租金付掉，否则就得搬走。小陈觉得莫名其妙，这房子他才租了一年，当初签合同的时候就一次性支付了一年的租金，怎么还会欠付租金呢？

　　他回想了当初的租房过程：2019年6月初，为了工作方便，小陈通过某中介公司在单位附近租了套房。签订合同时，房东虽然没有出面，但小陈仔细审查了中介公司提供的房产证，以及房东出具给中介公司的《委托书》。《委托书》中明确载明中介公司有权代表房东处理租赁相关事宜，包括租赁合同签订、装修、开通代缴水电费、代收租金等。

　　另外，中介公司以自己的名义与小陈签订了《房屋租赁合同》，双方对租赁期限、租金、付款方式、押金条款、违约责任等进行了约定。当天，小陈便把一年的租金全额汇入中介公司的账户。

　　此后，小陈一直正常居住生活，直到接到房东这个意外电话，而此时中介业务员的电话一直处于无人接听的状态。那么，房东有权要求租客小陈搬走吗？

　　律师分析

　　本期主讲律师

　　浙江王建军律师事务所

　　朱俊 律师

　　01、房东与中介公司之间构成委托和居间服务关系

　　租赁市场中，中介公司与房东之间往往建立居间法律关系，也就是中介向房东提供有租赁需求的客户，达成交易后，中介可收取一定的居间报酬。一般来说，租赁合同往往是房东与租客之间签订的。

　　而本案例中，《租赁合同》签订双方为中介公司与租客。从《委托书》和《房屋租赁合同》的内容可以明确，房东与中介公司之间还构成委托关系，即房东委托中介公司在委托权限范围内处理租赁相关事宜，包括签订租赁合同以及代收租金等。

　　02、中介公司在授权范围内所为行为的法律后果应由房东承担

　　根据委托关系的基本理论，受托人在委托权限范围内与第三人所为法律行为的后果由委托人承担。因此，在本案例中，由于房东与中介公司明确约定，中介公司有权代收租金，而小陈也实际全额支付给了中介公司，那么不管房东是否实际收到租金，小陈已经完成了租金支付的合同义务，因此，房东无权据此要求解除租赁合同。

　　此外，根据《合同法》第404条，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案例中，房东未能收取到的租金，应当向中介公司进行主张。

　　律师提醒

　　房东将房产交由中介第三方出租，是一种比较好的选择，因为第三方相对更为专业。但房东需要注意，在出租前，应当仔细审查第三方的资信情况；在出租后，及时关注第三方的履约能力。与此同时，房东应当对租户的情况有所了解和掌握，以便于租金收取以及安全管理。

作者：  编辑：邱璐