“赠送面积”竟然不翼而飞，这样买房签合同的“坑”你遇到过吗？

更新时间：2018年10月18日 17:26    内容来源：萧山司法   

　　前些年，一些开发商在销售商品房时会使用“赠送面积”的营销手段，消费者怀着“不拿白不拿”的心理也乐于接受。然而，实际上商品房“赠送面积”这回事却没开发商宣传得那么美好。

　　案例回顾——

　　2015年12月，罗某和妻子到某售楼处看房，销售员带他们看了一套样板房。看房过程中，销售员着重强调了该户型房屋拥有赠送面积，赠送面积处贴有标识牌，罗某发现该赠送面积确实能带来极大的居住便利，和妻子商量之后购入了同户型的房屋。

　　去年12月，罗某去收房时发现当初约定的赠送面积并不存在，该位置收房时处于悬空状态。

　　罗某很是恼火，要求楼盘开发商A公司进行赔偿。但是A公司却认为，双方签订的《商品房屋买卖合同》对房屋的面积、大小等均有明确约定，但没有提及关于赠送面积的相关约定与承诺，合同附件图纸也没有规划要赠送的面积，而且测绘的实际面积与约定的面积一致，A公司已按合同约定交付与约定面积相符的房屋。至于样板房中存在的赠送面积标识牌仅针对样板房，而不适用于其他商品房，罗某无权向开发商主张赔偿。

　　双方意见争执不下，罗某将A公司诉至法院，要求A公司对其损失进行赔偿。那么罗某的主张能否得到法院的支持呢？

　　律师解读

　　本期主讲律师 浙江博方律师事务所律师 孙建萍

　　分析本案，律师认为焦点问题有两个：A公司与罗某对于赠送面积有无达成约定？如有约定，A公司应否对争议的赠送面积予以赔偿？

　　第一，A公司与罗某对于赠送面积有无达成约定？

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　据此可知，即便是购房者与开发商在商品房买卖合同中没有对赠送面积进行约定，也不意味着开发商对赠送面积不用负责。如果开发商在销售过程中，向购房者提供的宣传单、报纸报道、房产网宣传图片等宣传材料或销售广告里，明确宣传其所售房屋存在赠送面积，且对赠送面积进行了较为具体的描述（如赠送面积的位置、大小等），则可以视为该赠送面积的允诺已经写进合同，开发商必须遵守该约定。因此，本案中，A公司与罗某对于赠送面积有无达成约定，应当根据A公司在销售宣传过程中是否进行了该方面的宣传来判断。

　　第二，如有约定，A公司应否对争议的赠送面积予以赔偿？

　　我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　本案后经查实，A公司在宣传装修图以及网站宣传图中对赠送面积确有宣传，可以认定A公司与罗某就赠送面积达成约定。然而，A公司实际交付给罗某的商品房却并不存在赠送面积，故A公司的行为已经构成违约。同时，考虑到赠送面积的约定对罗某的购房意愿或商品房价格会产生一定影响，罗某主张因房屋缺失赠送面积而受有损失，符合事实。因此，根据上述法条，罗某有权要求A公司向其赔偿损失。但是，罗某作为购房人，在商品房买卖合同及附件的条款中没有约定赠送面积的情况下，却未及时提出异议，对其损失亦有过错，也应承担一定责任。

　　本案最后经法院判决，

　　酌定由A公司向罗某赔偿3万元。

　　律师提醒

　　开发商在商品房买卖过程中，往往都有不同的推销手段，为避免此类纠纷的发生，作为购房者一定要尽到充分的注意义务。

　　首先，要明确自己的购房目的。

　　购房是一笔巨额的开销，购房者必须做出全面考虑，不要为了所谓“赠送面积”而冲动消费。如果房子本身设计合理，那“赠送面积”则是锦上添花，但是如果仅仅为了“赠送面积”而购买一套户型设计并不是很合理的房子，可能后期还需支出大量额外的装修费用，承担“赠送面积”不一定能兑现的风险。羊毛出在羊身上，开发商所谓的“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，购房者实际上是自己买了单。

　　其次，若是已经确定要购买包含“赠送面积”的房子，那么需要注意对有关证据的保存。

　　开放商在以“赠送面积”为营商手段时，必定会提供相应的材料，不论是书面的宣传单，还是横幅广告，亦或是网站上的宣传图片，乃至已有样板房的具体构造，这些都可以作为认定开发商作出“赠送面积”承诺的依据。有书面材料的，可以直接自留保存，其他无法直接留存的材料，可以拍照固定下来，作为之后主张权利的保障。甚至，若是拥有与开发商工作人员的微信、短信聊天记录，语音录音的，都可以留存，以备不时之需。

　　最后，合同是主张权利最直接的依据。

　　合同中关于面积的约定是至关重要的，而合同中所附的房屋结构图在“赠送面积”处是如何标注的，也需格外关注。若是，合同的约定与一开始承诺不符，需及时向开发商提出，并要求更改。记住，凡是开发商作出的承诺，必须要求写进合同，防止事后纠纷的产生。

作者：  编辑：邱璐