签订建设施工合同的注意点

更新时间：2015年6月19日 8:47    内容来源：浙江商祺律师事务所 王双律师   

　　案例回顾：

　　某建筑公司与业主单位签订建设施工合同，约定最后一期工程款为工程竣工后六个月后支付。后业主单位经营状况恶化，无法支付最后一期工程款。建筑公司向法院提起诉讼，要求业主单位支付剩余工程款，并要求对工程拍卖款优先受偿。一、二审法院对工程款余额予以支持，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》优先受偿权已过时效，不予支持。

　　因业主单位已将工程抵押，如优先受偿权无法确认，实际建筑单位的权益无法得到实质保障。

　　律师点评：

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”根据该条规定，优先权行使期限的起算点为竣工之日或约定的竣工之日，期限为6个月。

　　本案中约定最后一期工程款的支付时间为竣工之日后六个月，导致建筑公司付款请求权成立时，而优先权已过时效而丧失。故签订合同时应慎重考虑。

　　延伸阅读：

　　就建筑工程施工合同审核审查要点做如下补充：

　　1、注意工程承包范围的审查。

　　整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致。包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等。

　　2、注意标明开工日期的成立标志。

　　项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

　　实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准(开工令等证实);施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

　　3、注意审查组成合同文件的顺序。

　　首先需标注：在前者优先；其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

　　4、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置。

　　对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

　　5、注意审查对安全文明施工的约定。

　　一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

　　6、注意审查对于工期顺延的约定。

　　①工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;

　　②工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。(视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。)

　　7、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序。

　　①程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

　　②通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

　　8、注意审查合同价款的确定方式。

　　一般有以下三种方式。

　　①采用固定价格合同。注意约定合同价款中包括的风险范围，如：“钢材价格的市场变化(8%)” 。注意风险费用的计算方法，如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。

　　②采用可调价格合同。合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

　　③采用成本加酬金合同。这种方式采用不多。

　　9、注意审查工程进度款支付方式。

　　①方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

　　②按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。

　　10、注意审查关于竣工验收和结算的约定。

　　此阶段的程序设置：

　　①验收过程(四主体加质检站)；

　　②工程交付；

　　③资料交付(视为条款、移交资料明细)；

　　④竣工结算(时间、视为条款)。

　　重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

　　11、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点。

　　①对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定。

　　②对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

　　③对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

　　违约金：可与延期同比例的约定。

　　④对于优先受偿权的约定。

　　⑤对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任(留置权)。

　　⑥对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。

　　⑦对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

　　⑧对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

　　⑨关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。

　　⑩对于工程保修责任建筑工程施工合同对建筑工程质量的高低起到举足轻重的作用。

作者：  编辑：蔡玲