违章建筑是否可以作为合同的主要标的物？这样的合同是否有效吗?

更新时间：2015年5月18日 9:25    内容来源：浙江威亚律师事务所 王志建   

　　案例回顾

　　2013年3月2日，某村委会通过怡乐拍卖行，将村办企业XXX酒店有限公司拍卖承包租赁。李某竞拍中标，双方签订了承包租赁经营协议。协议约定承包人的承包期限为五年，承包款为400万元/年。同时约定房屋没有产权证，由村委会负责办理和保管。

　　李某投入了2000万元资金，开张经营了一年之后，收到国土局的处罚裁决书，认定酒店的房屋系违章建筑，分别予以撤除和没收处理。李某随即向法院请求确认合同无效。村委会答辩称房屋使用至今已经十多年了，仍然能够使用，不存在必须撤除，也不存在合同无效的事由。

　　律师点评：

　　以上案例，合同的无效与房屋的实际使用价值，是两个不同的概念。合同无效的认定依据是法律规范，合同内容违反法律、行政法规强制性规定即告无效。房屋的实际使用价值则是依据房屋实际状态来考虑的，房屋是否具备遮风挡雨之功用。

　　使用价值，是经济领域对事物的评价，有使用价值的物品，不等于就可以堂而皇之地置法律于不顾，它仍必须依据法律规范来认定、作出最基本的肯定与否定的评价。不为法律所保护，甚至是为法律所限制或禁止的物品，即便具有使用价值，也无法通过合同来实施占有、使用、收益、处分的行为，吗啡是这样的，枪支刀具等违禁品是这样的，作为违章建筑的房屋也是这样的。法律对于涉及这些违禁物品的合同效力的断然否定，与其初衷是一脉相承的，而这也就是法律所应秉持的立场。亦即如果物品本身违法，无论采用何种手段，经过多少次交易，得到的结果都是一样的。

　　根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《民法通则》第五十八条的规定，违反法律或者社会公共利益的，民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

　　延伸阅读：

　　企业在实际经营中，往往缺乏必要的法律意识，简单的认定能用即为合法，占有即为所有，这些纠纷一旦诉诸法律，往往又是损失惨重，却又无力回天。如非法买卖发票，违章占地、违章建筑。轻者财产损失，重者甚至是经营者身陷囹圄。其实在进行这些自己都拿捏不准的经营行为时，多留一颗心，多咨询、听取一下专业的意见，或许能够避免不必要的损失。如在实施借贷之时，将抵押物落实在抵押登记上，而非双方的约定之上，就可以避免钱财两空的情况。

作者：  编辑：蔡玲