租赁先于买卖 买卖不破租赁

更新时间：2015年4月20日 12:45    内容来源：浙江钱江潮律师事务所 陈勇   

　　案例回顾

　　甲公司与乙公司签订一份《厂房租赁合同》，双方约定：甲公司将公司的“3号楼厂房”租给乙公司，租期5年，乙公司每年向甲公司支付租金100万。两年后，因为本地区被政府划入商业新区的范围，周围新建了公园、地铁、学校等基础设施，本地区地价房价较之前大幅上涨。甲公司看地价房价飙升，加之本公司资金紧张，就决定将已经租给乙公司的“3号楼厂房”卖掉。同地区的丙公司一直希望有一个仓库，甲公司的“3号楼厂房”正好符合丙公司想要的仓库的要求，得知甲公司要卖“3号楼厂房”的消息，丙公司迅速与甲公司取得了联系，要求买进甲公司的“3号楼厂房”。甲公司立马把这事通知乙公司，乙公司在3个月内都未表示购买的意思。3个月后，甲公司和丙公司在“郎有情妾有意”状态下，双方签订一份《厂房买卖合同》，并办理了房屋过户登记手续，丙公司将厂房价款全数打入丙公司账户。一个月后，丙公司准备将货物搬进先前从甲公司买进的“3号楼厂房”时，发现乙公司正在使用“3号楼厂房”，丙公司称其已经从甲公司手上买入了“3号楼厂房”，要求乙公司立刻搬离。乙公司则称自己与甲公司先前已经签订租赁合同，丙公司无权叫其搬离。丙公司无奈之下，向法院提起诉讼。

　　律师点评：

　　以上案例，应当适用“买卖不破租赁”的法律原则，丙公司无权叫乙公司搬离，只有待租赁合同到期后，丙公司才有权叫乙公司搬离。

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

　　上述案例中甲公司先将“3号楼厂房”租赁给乙公司，在租赁期内又将“3号楼厂房”卖给了丙公司。甲公司在丙公司表示要购买“3号楼厂房”时，把这件事通知乙公司，乙公司在3个月内都未表示购买的意思，等于是在合理期间放弃了优先购买权。丙公司买了甲公司的厂房，就法定继受了原租赁合同，丙公司和乙公司的权利义务关系按原租赁合同存续，只有待租赁合同到期后，丙公司才有权叫乙公司搬离。

　　延伸阅读：

　　丙公司在本案中的尴尬境地给了我们一个警示：在现实生活中，买方在签订房屋买卖合同前，最好对买入的房屋先进行实地考察，不能轻易认为只要顺利过户就一定没问题。另外，买方必须在合同中让卖方承诺房产没有出租、抵押等影响买方对房产行使所有权的情况，否则卖方应该负相应的违约责任。

作者：  编辑：蔡玲